人行：房地產已成金融風險源頭

中國央行研究局局長徐忠近日在《中國金融》雜誌上撰文稱，中國房價上漲過快，一些城市房價遠超合理水平，對消費和投資產生淨擠出效應，拉大收入差距，推升經濟槓桿率，嚴重威脅著宏觀經濟的平穩健康發展。

「房地產自身已成為擠出投資、制約經濟轉型與健康發展的嚴重問題，也是重要的金融風險源頭，不宜再作為宏觀調控工具繼續使用。」他在該雜誌的署名文章中做上述表示。

談到當前房價持續上漲的結構性根源，徐忠分析，中國建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，與旺盛的住房需求之間形成鮮明的對比，這成為推高房價的主要因素。從供給體制上看，房地產供給彈性不足的地區更容易出現房地產泡沫。他舉例，東部沿海地區及沿江地區的土地本應更多用於城市化和工業化，而不是用於農業耕地，結果實際閒置或荒廢了，既沒有也無法真正用於農業耕地。

另一方面，行政手段干預過多，導致工業用地與居住用地配置失衡。他說，國際上大城市在土地利用結構上多以居住用地為主，紐約和東京居住用地占城市建設用地面積的比例分別為44%和73%，工業用地占比分別為3.9%和5.1%；而北京、廣州和深圳居住用地占比分別為28%、29%和26%，工業用地占比分別為22%、32%和36%。

其次，從財稅體制上看，地方政府財權和事權不匹配，導致地方政府公共服務與房價之間的因果關係倒置。第三，從金融調控上看，寬鬆的貨幣政策，即低息信貸供給是造成房地產泡沫的必要非充分條件。徐忠指出，值得注意的是，相對於貨幣信貸因素，金融市場放鬆監管是造成房地產泡沫更為直接的觸發因素。◇

徐忠構建房地產長效機制6主張
●房地產不宜再作為宏觀調控工具繼續使用。
●要以市場化為導向改革完善土地制度，在房價上漲過快的一線和重點城市，應加大居住土地供給數量，抑制房價過快上漲預期。
●要以房地產稅為切入點，深化中央與地方財稅體制改革。
●繼續維持穩健中性的貨幣政策，替抑制房價過快上漲和結構性改革創造適宜的貨幣政策環境。
●強化宏觀審慎政策框架和監管，重視房地產價格因素對金融宏觀調控的影響，可考慮在宏觀審慎評估體系（MPA）中增加房地產廣義信貸的偏離度指標，從信貸增速方面抑制房價大幅波動。
●政府在房地產過度繁榮時應加強管控，並加快住房保障體系和住房租賃體系的建設。
資料來源：中國金融雜誌 記者郭曜榮／製表