中國的房地產泡沫已近臨界點

最近一段時間，中國正在發生的一件大事，就是決策高層認識到，房地產泡沫已經接近臨界點。做出這一判斷其實不難，因為所謂一線城市，即北京、上海、廣州、深圳等大都市，兩年之間，房價在所謂「天價」水平之上，又翻了一番。

這不僅令這些地方打工的主力，也就是80、90後白領階層在當地買房澈底絕望，而且形成了二、三線城市房價也要大漲的預期。

買不起房的打工者或開始逃離大都市，或用自己的積蓄在還沒有嚴格限購的地方買房，從而帶動了更多城市對房價上漲的恐慌，中國房地產泡沫有全面升級的巨大危險。

當權者應該看到，兩年內中國的房價總水平若再翻一番，後果將不堪設想。因此可以預期，決策當局今年內將不得不做出非常困難的選擇。周小川最近在博鰲論壇上公開承認貨幣政策導致房市泡沫「不是預期的後果」，發出了政策將有重大改變的明確信號。

當局的困難選擇之一，就是人民幣一次性大幅貶值，以便一面穩住房地產的名義價格，一面讓工資和消費品價格的水平上升，逐步扭轉房地產價格與工資收入者的購買力完全失衡的格局。但是，這個選擇不僅會帶來嚴重的通膨風險，驅使更多資本外逃，而且也會對世界經濟帶來衝擊，尤其是可能刺激川普對中國採取嚴厲的貿易保護措施，以壓制中國對美國擴大出口。

儘管如此，筆者認為這比另一個選擇，也就是主動捅破房市泡沫，讓樓價下跌的風險要小一些。這是因為，中國的房地產價格並非真正由市場機制形成，而是地方財政體制的產物，也就是所謂的土地財政的產物。這一安排讓地方政府的收入高度依賴土地批租，因此，房價大跌將帶來巨大的政治問題，也會讓整個國有銀行陷入債務危機。

雖然人民幣貶值不可避免，但只要當局維持房價不能跌的預期，一線城市樓市繼續上漲的壓力就不可能消除，這是因為就業人口向大都市和權力中心集聚的趨勢無法改變。人們相信，只有在權力中心才能找到更多的就業機會。這就令權力中心的樓市經常性地處於供不應求狀態。

那為什麼當局不能放棄限購，放開權力中心的土地供給，充分滿足外來就業人口的住房需求呢？因為這樣做的結果，不僅會導致大都市越來越難以治理，而且也會造成人口大量外流地區的治理危機。東北地區的危機就與這個因素有直接關係。

也就是說，中國的房地產泡沫，不僅是貨幣政策過於寬鬆的產物，而是有更深層的制度原因，這個制度原因就是中央集權的大國，無法為人口的自由流動和空間分布提供一個有效的調節機制。中央集權導致經濟運行對行政權力的高度依賴，從而導致了房地產價值對行政權力的高度依賴。

經濟普遍擴張時，這種格局似乎問題不大，一旦經濟下行或收縮，整個行政權力的空間分布格局無法對此做出相應調整，因為行政權力擴張很容易，收縮則很難。

那些經濟相對規模絕對和相對下降的地方政府，面臨著無法克服的政治障礙。這種「棘輪效應」正是中國房地產泡沫難解的根本原因，也是當局多年不敢正視房地產泡沫難題的根本原因。

最近北京決定讓幾個發達省份對口解決東北三省的困境，說明當局已經在尋找解決地區不平衡難題的辦法。但房地產泡沫已經積聚的風險，依然可能會放出今年最大的黑天鵝。