大城房天價 小城房滯銷 陸房市泡沫膨脹

中國房地產泡沫體現在高房價和高庫存並存。近日有分析表示，中國熱點城市的高房價令居民買不起房，再加上中小城市的房產過剩，中國房地產泡沫已經形成並不斷膨脹。

英國《金融時報》中文網3月13日發表分析文章表示，熱點城市的高房價與中小城市的高庫存，是中國房地產市場的主要矛盾。

另據經濟界人士分析，中國出現這種情況，是因為中共長期巨額信貸投資、依賴房地產短暫維持經濟所致，多年來歷次房地產調控的結果還是房價上漲，最終導致房地產泡沫膨脹。

《金融時報》的分析文章提到，2016年一線城市（京、滬、廣、深）和南京、合肥、廈門和蘇州等二線城市的房價，年漲幅20~40%。從中國房價與民眾收入的對比來看，中國熱點城市高房價的程度可以用「怵目驚心」來形容。

賺的錢不夠買房

另據易居房地產研究院研究報告顯示，2016年深圳、上海和北京的平均房價分別為每平方公尺53,774元（人民幣，以下同）、38,283元和33,412元。

而即使根據中共官方數據，中國居民收入和房價的差距也已經很懸殊。2016年中國居民人均可支配年收入是23,821元，超過3萬元的僅有上海、北京、浙江、天津、江蘇、廣東等6個地區，上海和北京分別為54,305元和52,530元。

也就是說，上海和北京居民的人均一年收入還不夠買2平方公尺大小的房子，而深圳人均一年的收入還買不到1平方公尺。

二手房價也貴得嚇人

二線城市以江蘇南京和浙江杭州為例，今年3月初南京的二手房價格已經超過每平方米25,000元，部分學區房已經漲破每平方公尺5萬元；杭州二手房均價3月初超過了每平方公尺3萬元。兩地均價已經接近或超過人均收入。

目前，一些熱點城市的居民到周邊地區買房居住、每天通勤上班。但是有市場分析表示，這已經令這些周邊城市的當地居民買不起房，房價開始泡沫化。比如北京周邊的涿州，買房者大部分是北京人，房價一年內從6千元漲到2萬元，涿州本地人2016年人均可支配收入僅17,802元。

分析文章中提到，中國除了高房價的問題，同時還面臨嚴重的房地產過剩積壓的問題，而且遠比中共官方所描述的程度高得多。

中共官方通常將待售商品房面積視為房產庫存量，但是實際上，商品房庫存是待售商品房面積與房屋施工面積的總和，而待售商品房面積只占其中的少部分。

這樣計算的原因是，一方面商品房在在建的過程中，開發商已經開始對外出售，另一方面，中國有大量的在建商品房由於賣不出去，而成為爛尾工程，也就不再繼續施工，這是中國房地產市場中最大規模的積壓庫存。

中共統計局的數據稱，2016年中國房屋施工面積就高達75.8975億平方公尺，同期商品房待售面積是6.9539億平方公尺，兩部分總和高達大約80億平方公尺。其中有56億平方公尺是商品住房，按人均30平方公尺計算，可供1.87億城市居民居住。

另據安信證券今年1月末的報告表示，房產庫存量還應該有第三部分——尚未開工的企業拿地面積，這樣計算庫存量共有98.3億平方公尺，即使人均35平方公尺，也已經夠3億人居住。

包括李嘉誠、任志強、王健林等多位房地產商都曾經說過，中國房地產過剩問題已經非常嚴重，泡沫已經形成。◇