張麗莉：居住正義，何不從土地開始？

台灣總統蔡英文致力推動社會住宅，預計8年達成20萬戶，但包括立委曾銘宗、財信集團董事長謝金河等都認為利用空屋是更好的方法。台中品牌建商龍寶建設董事長張麗莉則提出更為務實的算法。另外，她也主張，要實施居住正義不是從打房開始，元兇在於高漲的土地價格。

土地從35萬高漲10倍  台中房地比翻轉

夏綠地公園位於台中國家歌劇院前，屬於台中七期的豪宅王區段，公園兩側由龍寶建設、由鉅建設、聯聚建設、大陸建設社區所包圍。張麗莉直指，在10年中，公園兩側土地價格從30萬翻漲到300萬，至今仍沒有下降趨勢。

以位於夏綠地公園南側的龍寶「文化臻邸」為例，該案2005年底完工，當初購入土地成本每坪35萬，可蓋容積約10倍，營造成本每坪約13萬，不計管銷，每建坪的成本就要16.5萬。而大陸建設近年在公園北側購地，「麗格」土地每坪約327萬，可蓋容積縮減、不到10倍，粗估每建坪的土地成本高達約35萬，加上營造成本，「麗格」每建坪的成本已經超過50萬，房價自然不可能回落到10年前的價格。

張麗莉表示，以前台中市的房地比為7：3，現今反轉為3：7，房價的高漲直接反映了土地成本，政府若要實施居住正義，當先擬出抑制土地高漲的周全政策。

如何達到四贏？

總統蔡英文一上台，即召集各部會投入4千億，興建社會住宅，只租不賣；台中市政府態度積極，3處社會住宅已經動工，過年前更舉辦大型社會住宅座談會，張麗莉在台下全程聽完。她表示，政府可以自己花大錢蓋社會住宅，也可以與民間開發商BOT「特殊建案」，但後者不需政府挹注龐大經費，就能讓年輕人買得起房。

社會住宅到底要租還是要賣？台北出售的地上權物件在市場反應並不好，但張麗莉卻認為，這種扣除土地成本的「地上權房屋」很適合年輕人。她建議，小英政府可學習陳水扁政府當年提撥千億，活絡全台地產市場的方式，鼓勵開發商興建總價500～600萬的「社會住宅」給政府核定的年輕或勞工族群。

依據張麗莉構想，政府一樣提供土地（出租70年），協助開發商與銀行談妥融資8成、利息1%，只要能獲利1～2成，不管出租或出售，對開發商就有誘因來興建社會住宅。

以出售的地上權社會住宅為例，設定總價500萬，每戶40坪、單價為12.5萬；民眾可貸8成，利息1.5%，政府可貼補0.5%；年輕人只要自備100萬（2成），即可成為有殼一族。而政府所補貼的利息金額，以台中市1萬戶社會住宅為例，1年只要2億，遠低於政府投入的千億預算。

更重要的是，政府帶領銀行、開發商相互合作，可避免台灣走入負利率時代，銀行收息可超過1%，建築業下游廠商也有生意可做，年輕人買得起房，是四贏局面。

空屋轉為社會住宅的機會？

立委曾銘宗在廣播節目上受訪時表示，不贊成大量興建社會住宅，因為台灣人口紅利不再，多年後這些社會住宅將成為蚊子宅。財信傳媒董事長謝金河亦持相同看法，二人皆認為以現有空屋轉為社會住宅，是較佳的做法；如同法國巴黎成立住宅部，全面管理、協調社會住宅。

但張麗莉認為，市場空屋難以轉換為租屋市場，因精華、偏遠等不同地段、坪數、裝潢新舊等物件難以統一成符合年輕人需求的廉價租金；其次，許多民眾雖因投資而買房，但並不依靠收租度日，因此，市場空屋並無法成為社會住宅的屋源。◇