中國頻出地王 分析：國家隊以地換錢

中國近來「地王」頻出，中國業界人士日前撰文分析，認為中國2015年股災的模式正在被現在的房市複製，而「地王」頻出不是要把房價吹到天上去，恰恰相反是要讓房價掉下來。

中國今年上半年「地王」頻出，已經超過了去年的總和。僅僅在今年前5個月，中原地產研究部數據，中國土地市場上有105宗超過15億元（人民幣，以下同）的高價地區，52宗被國企獲得；其中價格最高的50宗土地，27宗被國企獲得。市場一般認為，央企之所以這麼頻繁的製造「地王」，一個原因是他們融資便宜，另外想在今年央企的兼併中不被吃掉。

房地產被「國家隊」用來融資

但是6月17日，中國和訊網轉載了中華元智庫主筆吳裕彬的文章，吳裕彬分析認為，中國地王頻出，是因為有人要從房市中解套，與去年下半年股市的狀況相似。

吳裕彬通過債務融資的宏觀金融經濟學角度來解釋「地王」現象。他舉去年股票暴跌的例子，2015年5月20日，漢能薄膜發電當天下跌了46.95%，5月25日《金融時報》調查報導披露，漢能大股東在股價上漲的過程中，質押了數十億股漢能薄膜發電的股份用以融資。5月20日漢能薄膜發電的股價腰斬是由於漢能未能及時償付債務，被質押股份遭到拋售所致。

股價崩盤很多時候和二級市場的供需沒有太大關係，而在於其被用以質押融資的金融槓桿。漢能股價腰斬如是，去年的超級股災中，被用以質押配資的股票如是。

而土地和房地產可以用來做抵押物融資，並且土地和房地產的融資規模要遠遠大於股票質押的融資規模。

根據惠譽國際2015年的研報，中國的銀行以房地產為抵押物的信貸資產總額自2008年末以來增加了400%，而其他類型抵押物的信貸資產總額只增加了260%。中國的銀行信貸資產總額中有40%是以房地產為抵押物的。同期，住宅房貸總額增加超過3倍，而以房地產為抵押物的企業貸款總額增加了幾乎5倍。據麥肯錫去年的債務研究報告〈Debt and（not much）deleveraging〉，中國有接近一半的債務都與房地產有關。

推高房地產金融槓桿 主因來自「國家隊」

在中國，地方政府、企業（特別是國企和央企）、銀行是做高中國房地產金融槓桿的主力。根據穆迪公司的最新數據，地方政府目前的債務總淨額是280兆元。這些債務的融資抵押物相當大一部分是土地及相關不動產（高速公路、橋梁等）。所以地方政府很有必要做高其融資抵押物——土地的價格。因為如果土地價格表現不好，280兆元融資的抵押物盤子一旦平倉起來後果不堪設想。

根據中央國債登記結算有限責任公司最新數據，城投債的31.0%為商業銀行持有，24.8%為基金管理公司持有，21.4%為保險公司持有。商業銀行、基金公司和保險公司中政府資本的比重非常大，也就是「國家隊」。

所以房地產的金融槓桿主要集中在地方政府、商業銀行、基金公司、保險公司，還有央企、國企以及相關特權企業手裡。而央企、國企以及相關特權企業的主要融資抵押物也是土地及其相關不動產（廠房、辦公大樓等）。

總而言之，地方政府和央企、國企以及相關特權企業是融資方，商業銀行、基金公司、保險公司是配資方，土地及其相關不動產是配資抵押物。他們才是做高中國房地產金融槓桿的主力。

一旦土地和房地產價格掉下來，最慘的就是地方政府、央企、國企以及相關特權企業，還有商業銀行、基金公司、保險公司等「國家隊」。因此在中國債務槓桿逼近超級觀點的檔口，央企、國企才會瘋狂地製造「地王」，地方政府、商業銀行、基金公司、保險公司等則全力配合。◇