房地合一稅明年開徵 首年稅收估42億

立法院院會昨（5）日三讀通過《所得稅法》與《特種貨物及勞務稅條例》（奢侈稅）修正案，房地合一課稅確定明年元旦上路，將對短期炒房者課重稅。課稅標準以持有房地時間的長短、採4級差別稅率，最高課徵45%，不過為避免影響自住房地者，交易獲利低於400萬元以下免稅；預計首年將影響8,495戶，增加稅收42億元。

新版《所得稅法》條文規定，凡中華民國境內居住之個人，持有房屋、土地之期間在1年以內者，稅率為45%；未逾2年者，稅率為35%；持有超過2年未逾10年者，稅率為20%；持有超過10年者，稅率為15%。而非中華民國境內居住之個人，持有房屋、土地之期間在1年以內者，稅率為45%，持有房屋、土地超過1年者，稅率為35%。

此外，條文也訂有「防錯殺條款」，因財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，導致2年內要交易房地者，以及個人與建商「合建分屋」2年內出售房地者，稅率均為20%，不用課重稅。此外，因繼承或遺贈取得的房地，原持有期間也可合併計算。

自住優惠部分，只要個人與配偶、未成年子女辦理戶籍登記，並持有居住該房屋連續滿6年，且交易前6年內，無出租、營業，也未曾適用自住優惠者，交易所得未滿400萬元免稅，逾400萬元部分稅率則為10%。

外界擔心房市還存在不確定性，財政部長張盛和回應，房地合一通過後，遊戲規則已確定，房市不確定因素正式消除。至於今年下半年是否會出現拋售、搶購潮？張盛和說，明年稅制對自住者來說比奢侈稅輕，不會出現拋售潮，因為不確定因素消除了，民眾不會再觀望，房市將會回歸市場機制，買來要自己住，也不必要現在搶，明年也可以買，大家應該回歸理性。

學者：對市場長期有好的影響

政大地政系特聘教授張金鶚表示，對政院版本可以接受，增訂「防錯殺條款」看似開了小後門，但仍抱持正面態度，肯定房地合一稅改成果。他認為，房地合一將對市場長期有好的影響，短期可能會加速房市探底，不利投資，但是對自住民眾的衝擊相對不大。

房地合一對業者的影響，仲介與建商兩樣情。《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，仲介在現階段到明年元旦新制正式上路期間，將可能有一波小回春；建商則因利潤壓縮，多數已往海外發展。 

有利仲介和代書的原因，何世昌認為，一部分屋主盼避稅，選在日出條款前交易過戶；另一些則想藉親屬間買賣，墊高房屋持有價格，估計交易量在下半年至明年初，會有一波小回春。 

而建商在整體獲利都受影響。以往房地分離課稅，稅金不包含土地出售，且建商可自定房屋與土地的成本比率，例如一棟2千萬的房子，訂定其中七成成本來自土地、三成來自房屋，建商僅需針對600萬元的獲利繳稅。

不少建商在無利可圖的情況下，轉往美國和東南亞新興國家考察。據觀察，美國近來房市穩定復甦，而緬甸、馬來西亞和印尼等地，則因為租金和投資報酬率較高，獲得青睞。 

值得注意的是，想購買新成屋的民眾，會發現議價空間仍然有限。何世昌解釋，代銷公司必須獲得建商同意，才能降價出售，目前看屋民眾多從7折起砍，但建商多以85折為底價，沒有共識的情況下，建商寧可緩賣也不願賤賣，代銷壓力最大。他推測，個案情況可試著從8折談，只要買方不要殺價太離譜，業者都很願意配合。◇

房地合一稅三讀

▲課稅範圍：

1）2014年1月1日以後取得，且持有2年以內。
2）2016年1月1日後取得。

▲國內居住者：

1）持有1年以內，稅率為45%。
2）持有1年~2年，稅率為35%。
3）持有2年~10年，稅率為20%。
4）持有10年以上，稅率為15%。

▲非國內居住者：

1）持有1年以內，稅率為45%。
2）持有1年以上，稅率為35%。

▲防錯殺條款：

1）因財政部公告調職或非自願性因素，持有房地2年以下，稅率為20%。
2）個人與建商「合建分屋」，2年內出售房地者，稅率為20%。
3）因繼承或遺贈取得房地，原持有期間可合併計算。

▲自住優惠：

自住優惠部分，只要個人與配偶、未成年子女辦理戶籍登記，並持有居住該房屋連續滿6年，且交易前6年內，無出租、營業，也未曾適用自住優惠者，交易所得未滿400萬元免稅，逾400萬元部分稅率則為10%。

資料來源：立法院     記者吳旻洲／整理