日房地產對台招手 小心踩到地雷

日圓近2年持續貶值，日本房價在泡沫化後下跌，相較於台灣的高房價及打房政策，日本房地產開始向台灣投資人招手。然而隨著日本人口銳減，空屋率正逐年攀升，投資人需謹慎，以免採到日本的房產地雷。

據《金融時報》報導，日本7月底公布的數據，共有820萬間閒置房屋，平均每7間房子，就有一間是無人居住的「殭屍房屋」。日本的人口在2008年達到高峰，而每位婦女生養孩子的人數只有1.4個，加上嚴格限制移民，人口減少幾乎是必然，空屋率只會增加不會減少。

5間有1間空屋

野村總合研究所不動產部門分析師榊原涉表示，由於日本地震多，人們通常不願拉長房屋的使用年限，取而代之的是「舊的報廢、蓋新的」的心態。在1980年代，木造房子的使用年限約是30年，2000年以後蓋的房子約為70年。這相對於歐洲的標準仍然相當短暫。

日本為了如何讓人住進空屋或拆除房屋而頭痛。如果不採取任何措施，估計到2050年會有20%住宅區變成鬼城；野村估至2023年，每5間房子就有1間空屋。

空屋率攀升有經濟上原因。榊原表示，拆除一間房子約需要50萬至100萬日圓，土地稅會變成原來的6倍。根據日本在人口增加時期制定的政策，如果屋主蓋新房子，可以減收土地的固定資產稅，如果舊屋拆除重建，土地稅不減反增。

這個曾經有全球最高房價的房地產市場，在1992年的高峰後就在萎縮。

二手市場低迷

另一個奇特的日本現象是，據2008年的估計，只有13.5%的交易在二手房市上（這是日本政府所能提供的最新數據）。相較之下，美國2009年有90%，英國在2010年有84%。

與此同時，新房子及公寓還是不停地蓋。三菱不動產表示，新的房子可以用100年，但社會的需求，包括大小、設施、設備則是隨著時間改變的。而1981年引進新的抗震標準，也使老屋不受青睞。

旅日資深媒體人劉黎兒在《民報》曾經寫到，外國人在日本購買房地產，除了匯率的風險，還要留意「日本房地產管理費及稅金重，折舊超高」，華人很可能買到很難轉手給日本人的房子。她建議，除非「房地產業者能保證10年以上的房租收入」，否則勿在日本買房。◇