2014年買方賣方 勢均力敵

本週邀請專精南加商業房產的經紀人李秉信分析2014美國房市。他表示，2013年是賣方市場，2014年是買方和賣方勢均力敵的市場。

李秉信分析，「美國房地產在2013年達到最高峰：一棟房子上市，出價者多、追逐者眾，要加價才能購得。2014年在房價上突出的特色是：高價有人出，但會被調下，意味著追逐者已不似以往的多，有討價還價的空間。」

自住房買主開始進場

2008年次貸風暴後房價跌的太深，買氣在2010至2013短短3年之內，可說反彈能量完全爆發，形成那3年房價回復70~80%，有的地方甚或達到100%漲幅。而2014年就面臨能量喪失，但是，2014年又出現一個特色，即自住房屋買主開始進場。

一般房地產市場，第一波一定都是投資者的區塊，但是，這個漲勢可否維持，端視首次購屋者是否可以接棒。每一年，美國許多剛畢業或初入社會、甚至剛結婚的人，若由租客變成自己購屋者，也就是首次購屋者，他們就會成為維持房屋動力的最重要元素。

美國在這幾年來所呈現的一個趨勢：利率為歷史的低點，使更多的買家體會到一種情勢，就是房價不可能再跌了。這樣的心理因素加上低利率，促成首次購屋者大量進入市場。

這個力量象徵房價不會再和2013年同樣呈三級跳往上漲，但是會持續穩定、在穩健當中有漲勢。這不僅是買方賣方、房地產界，甚至在整個美國經濟社會都樂見的情景，就是「在穩定中成長，甚至會在穩定中往下調整，但蓄積中又能上漲」。

美利率來到歷史低點，促首購族大量進入市場。（Fotolia）

最低工資調整 收租型變熱門

另外一個重要關鍵是今年7月最低工資調整後，房租往上漲，造成另外一個房地產區塊「投資型物業或稱公寓型物業」（亦即收租型的物業），開始變得熱門。

房地產本身是個輪轉的趨勢：房屋先漲，出租型物業接續漲勢。當房租能夠往上調，整個物業的買價和房租回收率非常好的時候，很多人就會放棄房屋投資而轉向如公寓、 購物商場等的投資，這種景象傳遞的訊號是「商業房地產的漲勢和反轉在悄悄的展開」。

李秉信表示，2014年商業房地產會接續住家房地產漲勢，而呈現另外一波上漲，所以，這一次房地產的復甦在結構上是健全的，不像2006至2007年比較投機式的漲法。 

今年美國房市一大特色，即自住房屋買主開始進場。（Fotolia）

中國資金追逐房價 較謹慎

李秉信表示，2013年可以說是中國客的世界。許多中國投資客帶著數百萬現金，買房子像在菜市場買菜，現金就成交了。但是，這樣的情形隨著中國對外匯的管制趨向嚴格，可以發現許多來自中國的投資客擔心如何在最短時間將錢匯到美國。因為現金到位較慢，在追逐房價上態度就會比較謹慎。

李秉信說，回顧過去幾年，大陸中國人資金來美，將房價炒到不合理的地步，漲幅達到15%~18%。隨著這波資金熱潮稍退，房價漲幅有機會回到3~5%，長期而言，對房地產資產有保障，對投資者也比較安全。

總括，李秉信表示，當房價越來越高，許多人無法持有房子，只有回來當租客，再加上最低工資的調整，房租有高升的趨勢，公寓出租業務還算合理，相形之下投資回報率就相當迷人，他建議，趁2014~2015年之間，多單位的住宅房價尚未成高點時，可以作投資亦為一個明智的選擇。◇