地上權案量推高 業者：貸款不易傷買氣

地上使用權「敗部復活」？使用年限去年由50年改為70年，今年南北不少知名建商趁329檔期，推出多檔建案，總銷金額逾200億元。不過業者多年觀察評估，地上權售價雖低於市價、約為七成左右，但銀行貸款不捧場，龐大的自備款讓消費者躊躇不決。

第一太平戴維斯表示，銀行對地上權的貸款方法不熟悉也不熱絡，民眾能貸的成數不高，相對自備款就要備足，以致即使房價便宜，年輕族群搆不著門檻，無法進入。

民眾買不起，投資客也因租金抬不高，並無大量投入地上權市場。不過「京站」的情況不太相同，第一太平戴維斯表示，「京站」推出時即與京城銀行專案合作，由銀行直接做信用貸款、利息3.5%。成為地上使用權指標性的建案。

地上權住宅打破「有土斯有財」、繼承等中國傳統觀念，有專家認為，只要把地上權當成簽了70年的租賃契約看待，民眾的接受度應該會較高。但第一太平戴維斯表示，自備款與銀行貸款的問題不解決，地上權住宅的銷售還是個問題，第一太平戴維斯表示，目前的推案銷售時間長，成交量小，整體而言並不順暢。

台北火車站前的「京站」地上權為指標案例。（攝影／宋碧龍）

1997~1998年間，台北市政府曾試辦地上權住宅作為公共住宅之案例，直到今日承租戶陳情購地，造成市府困擾。今政府為解決財政、活化土地資源釋出，不動產估價師公會全聯會理事長陳諶表示，只租不賣，合約到期就結束，很單純。但去年修法，准允完工後的建物可以出售，地上權一旦經分割，由一個人分割為多人，蓋的越多，就越麻煩。

年限到期，住戶不遷屋，政府是否有能力收回？景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，名義上還是政府的土地，但實質上土地已經被壟斷了。若到期承租戶集體抗爭，要求續租或要求以優惠價買斷等，章定煊認為，未來會有許多無法控制的變數。

但公共設施或商用地上權較無分割的問題，不過使用年限太長，變數也很大，章定煊認為最多30年即可。他說，大陸限定在50年，當地政府已經無法控制、收回，表面上是國有，實際上已經是私有。但大陸專制，政府還能強行、武力收回，台灣政府執行公權力，恐怕還會遭致民眾的指責。

章定煊表示，台灣不是房子不夠，而是被「投資性的市場需求」炒作，嚴重的分配不均。稅制上的改革，避免房子當成投資標地囤積等因應政策，才是政府降低房市炒作的當務之急。◇