央行祭七波房貸「排除條款」 三類人受惠

中央銀行在9日臨時召開記者會，針對日前第七波選擇性信用管制提出「排除條款」，若是繼承下來的房屋，將不計入房屋數及房貸戶數；另外，實質有換屋需求者可向銀行簽切結，可免除「第一戶」不得有寬限期限制，以及免除「第二戶」貸款成數五成的限制。業者認為，這波排除條款，繼承族受惠較大，但在市場資金有限的情況下，換屋族可能還是會貸不到款。

央行第七波選擇性信用管制，內容包括「有房沒貸款」購屋將無法適用寬限期，且第二戶可貸款成數下調至五成，且全國適用，影響到繼承取得房屋，以及換屋者權益。央行在9日公告三大排除條款，對象包括：繼承房屋、換屋族以及新青安等族群，自9月20日起申辦的貸款案件均可適用。

央行業務局長潘榮耀說，排除條款僅限繼承、換屋族，如果是贈與而來的房屋，以及購買高價住宅，都不在這次的排除範圍之內，則同樣受到寬限期、貸款成數等限制。

關於繼承而來的房屋，潘榮耀說，據統計，今年上半年，有兩成的購屋貸款申請人，是原先沒有房貸，但名下有房屋，「這個數量蠻多的。」不過，名下房屋是繼承下來又申請房貸者的個案數量「很少」。

潘榮耀說，央行不希望信用資源集中在房地產，造成炒作房地產的現象，民眾還通過寬限期擴大財務槓桿，加上銀行法72條之2的相關比率已達到臨界值，因此才提出第七波選擇性信用管制予以規範，在寬限期與貸款成數等條件給予規範，目的也是希望更多資金貸放給自用住宅的購屋者。 

關於央行的三大排除條款，首先，自然人因繼承取得的房屋及房貸，不計入「本規定」的房屋數及房貸戶數，也就是自然人通過繼承取得房屋者，再新申辦購屋貸款，不會受到「第一戶」無法使用寬限期，或是「第二戶」的貸款成數只有五成等規定限制。

第二，央行說，自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定後，新申辦的第一戶或第二戶購屋貸款同樣可排除「第七波選擇性信用管制」的限制。

央行強調，借款人應於新申辦的購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。

另外，借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。

第三，央行說，自然人已簽訂購屋，包括：成屋及預售屋等合約，即將申辦貸款時，如果符合前述繼承、換屋等條件，同樣可不受寬限期、貸款成數等限制。

另外，央行說，自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受選擇性信用管制的第一戶購屋貸款及第二戶購屋貸款限制。

央行說，據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制，如：預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。

至於業者方面的看法。針對繼承者此波被列於鬆綁措施中，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，少子化、高齡化導致社會結構發生劇烈變化，致使繼承移轉逐年增加，在此情況之下，出現許多名下有房或有部分持分不動產者，欲購屋卻適逢央行推出信用管制，貸款被阻於門外，因此此波央行願給予繼承者豁免權，應能獲得廣泛民眾之認同，並給予繼承老屋之首購族一條活路。

另外，關於換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說，央行這次放寬適用範圍，看得出琢磨許久，且放鬆範圍比想像中更窄，而外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大，且切結期間仍在一年，顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。

她說，真換屋族與繼承者們可寬心購屋，但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，本次新規定最受惠的就是繼承族群，想要在購屋時，可以不計入繼承來的房屋與房貸，央行不僅正面回應市場的聲音，同時針對繼承族群給予較大的空間，不過換屋族群的變化就相對有限，還是要簽切結才能夠不受規定限制，但現實是銀行目前額度有限，銀行還要追蹤切結客戶是否在一年內把舊屋出售，否則還要追回多給的成數，在市場資金有限狀況下，銀行應還是會多做首購型客戶的案件，流程相對單純。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則提到，限貸令實施後，由於買賣雙方對於貸款下不來，是否為不可歸咎雙方之因素有歧見，導致市場上衍生許多買賣糾紛，但央行在配套方案中，特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理，短時間會掀起解約潮，市場待售物件會增加，增加首購族的選擇性。