調查：富裕國家中 惟日本人不被房價困擾

最近的全球調查顯示，大多數發達國家的居民都有一個共同難題：對不斷上漲的房價感到沮喪。但有一個富裕國家是例外，高達七成的日本人對房價感到滿意。

富裕國家居民對房價的不滿創下歷史新高，遠遠超過對醫療健保和教育等領域的不滿。根據蓋洛普分析公司的數據，經濟合作暨發展組織（OECD）國家中有一半受訪者對「經濟可負擔」的住宅供應不滿意，自各國央行提高利率，以對應嚴重通貨膨脹以來，不滿數據更是急劇上升。

在美國利率上升的同時，房價也一起飆升。近60%的美國受訪者表示，他們對平價住宅的存量感到不滿意。

但蓋洛普年度世界民意調查顯示，在全球富裕國家當中，日本是當地民眾最不擔心房價的國家，該國超過70%受訪者對居住現狀感到滿意。

該調查在2023年4月至2024年1月，對38個經合組織國家的3.7萬人進行調查，詢問受訪者對11個主題是否滿意，包括生活水準、結識他人的機會、醫療健保品質，及他們居住的地區是否可以相對容易獲得「優質、負擔得起的房子」。

根據《金融時報》的分析，「居住」是受訪者最沮喪的話題。蓋洛普數據顯示，在38個國家中，有24個國家的受訪者對居住品質和成本的不滿意度大於滿意度。

數據顯示，對住宅負擔能力不滿意的人群，在30歲以下和30至49歲人群中最高。38個經合組織國家中，以色列、土耳其、斯洛維尼亞、葡萄牙、加拿大、澳洲居民在住宅滿意度方面排名墊底。美國排名第21位，也屬後段班。在一千多名受訪者中，有39%的美國人表示滿意，低於2020年的61%和2013年的71%。

美國房價一直居高不下，美國財政部部長葉倫（Janet Yellen）7月9日告訴聯邦衆議院金融委員會，房租和房價讓美國通貨膨脹率持續高於聯邦準備理事會（Fed）希望的水準。她還說，房價還需一段時間才能降至更正常水準。

然而，唯有在日本，超過70%的受訪者對「優質、負擔得起的住宅」感到滿意，滿意度排名世界第一。

日本人口減少及放鬆管制

網路媒體「商業內幕」（Business Insider）報導，日本在住宅負擔能力方面是一個例外，主要原因包括：人口下降和放鬆管制、標準化的土地使用政策。

日本出生率一直較低，移民政策也比其他富裕國家嚴格，這意味著日本人口幾十年來一直在減少，導致全國約有一千萬間的房屋空置，且需求下降也促使房價和租金下降。此外，日本人口集中在大城市。

與此同時，東京持續建造新住宅。雖然居住在東京都會區的人口約占日本人口的1/3，而且還在增加，但東京的房價仍然保持在可負擔的水準，部分原因是持續建造大量新住宅。

全國一致的土地法規

與許多工業化國家不同，日本的土地使用方式由中央政府制定，這意味著分區法規和決定在哪裡建造什麼類型房子的規則相對簡單和一致，不會受到地方、社區的太多反對意見。由於地方民選官員無法控制分區，他們不會受到選民反對特定設施蓋在他家附近（即「鄰避主義」）的影響，而這種思想往往會阻止美國建設住宅。

這些統一的全國分區法規不排斥增加混合用途社區、更密集和更多的多戶住宅，且推動更快、更便宜的建設工程。此外，開發商不會受到繁瑣監管程序的阻礙，這些程序會阻礙建設速度並增加成本。

另一個原因是大多數東京居民沒有汽車，所以沒有停車問題，也不會讓房價上漲。但在美國，擁有車位的房子價格較高。

由於日本容易受到地震影響，日本的住宅需要遵守更安全的建築規範，這使得新房屋更具吸引力。

美國房屋往往會隨著時間而增值，因此屬於一項關鍵投資；但日本房屋卻隨著房齡增加面臨貶值的命運，且越來越不符合新的、更嚴格的建築安全規範。這些因素導致日本消費者不會像美國人那樣將買房視為投資，從而免去住宅供應不足和高房價的問題。

不過，雖然人口成長放緩可能有助於降低房價，但一些專家認為，從長遠來看，人口大幅下降將導致巨大的經濟後果。◇