老舊透天厝重建 自建或合建如何選擇？

最近地震頻繁，老屋耐震問題更形嚴峻。不過，老屋重建涉及很多面向，包括營建費用，銀行貸款，申請建照，自建、與他人合建或與建商合建，等待都更，以及怎麼找建商、建築師等。關於小基地（如30坪透天厝）老屋重建，該選自建或合建，看看達人怎麼說。

很多人在三十幾歲買房子，沒想到有一天房子會需要重蓋！時光荏苒一晃30年、50年過去了，經過幾次地震劇烈搖晃，房子開始有裂縫，住起來不安心，怎麼辦？如果是透天厝、經濟能力又許可，可以自己找營造廠改建。但五樓公寓、大樓改建，就需要透過溝通，大家意見一致認同才能實現。

易德建築團隊董事長賴晟偉。（賴晟偉提供）

如果是賣舊屋買新房呢？可能有人想到，可以跟建設公司合建，由建設公司出面與所有住戶協調重建事宜。在此探討重蓋需要哪些步驟、如何向銀行貸款籌措資金？自己蓋或跟建設公司合建有哪些優缺點？有哪些獎勵辦法？

自己蓋 估算手上可用資金 

房子產權獨屬自己、一人透天厝，有絕對自由權決定何時蓋、蓋幾樓。確定自己蓋時，可以依幾個步驟進行評估：計算可用資金有多少，請銀行估算房屋所在地的地坪價值，約可貸到4+1成貸款。

建蔽率各地區不同，住一、住二、住三也都不一樣。一般可以照房屋權狀或房屋稅單上的坪數，來估算可以蓋的基地面積，考慮蓋幾樓。容積率一般可蓋4樓不用挖地下室。以建蔽率60%來算，基地面積30坪，一層樓可蓋18坪，蓋4樓共72坪。

有了上述資料，可預估向銀行貸到多少資金。初步了解可掌握資金的多寡後，再衡量手上還有多少現金、是否有其他房屋可以申請貸款補足差額。

營建費用 無法一概而論

建築經費不是以外觀貼花崗岩、歐洲風格建築的豪華透天厝計算，而是以最基本的材料計算，一坪營建費約12萬~17萬之間，有地區差異性以及個別營建廠報價不同，無法一概而論，只是提供參考。72坪的房子營建費估計約1,224萬元。

上述營建費應該是從開始蓋到可以入住，包括隔間、浴室、牆面油漆、門窗都安裝好。執照申請與代書費用、建築設計費另計。完工後室內裝潢如壁櫥、吧檯、流理臺等不含在營建費用，另外，過程中還可能產生一些雜項費用。

「臺北市蓋4樓已經是不可能，只有在新北市或其他鄉鎮才會有透天的4樓。」易德建築團隊董事長賴晟偉說，挖地下室的成本很高，經濟效益不是很高。他建議，蓋四樓夠住即可又可省錢。「這麼小的地下室陰暗沒採光不適合居住。即使規劃地下室升降停車，也要留3公尺半寬的車道。一樓所剩面積很小，已經失去經濟效用。面臨馬路的一樓，本來可以做店面的很有價值反而浪費當車道，即使在巷道裡一樓拿來當車道都可惜。」

有勝算可以自己蓋

新北市朱太太想重建的50年透天老房子，是整排連棟透天厝其中一棟，但是左右鄰居不想重建，她很擔心拆房子時，會傷損與隔壁共用的牆壁。賴晟偉表示，「不像以前用怪手拆容易損傷隔壁牆面。臺灣拆房子技術已經用水刀切、搭配人工敲，慢慢拆問題不大，只是成本較高。」

蓋房子要找誰？建設公司張經理建議，蓋房子一定要找營造廠！營造廠可以請建築師介紹，或上網查詢往年紀錄良好者。

如果決定要把舊房子拆掉重新蓋，先找到優良營建廠，請值得信任的建築師，根據自己的需求畫建築圖、規劃設計圖，接著申請建築執照，再由營造廠按建築圖、結構圖、施工圖、景觀圖、機電圖等施工。

結構工程施工，從底部往上重複鋼筋綁紮、板模、灌漿，逐步完成建築體。（朱孝貞／攝影）

建築圖會依照都市計畫的土地區分法規建蔽率及容積率設計外觀，畫平面、立面、剖面，依照業主要求規劃空間分隔使用。結束後送結構技師或土木技師設計結構圖面，同時送電機技師設計配管、配線，送到營造廠製作施工計畫書、各類施工圖面。有了建築執照可以進行拆房、挖地基等，也才能向銀行申請貸款。

透天厝重建 考慮面向

「站在設計的角度去看，透天重建要住得舒適，基地面積最少30坪，以建蔽率60%來算，扣掉電梯、樓梯、內縮，室內面積還有15坪比較符合人體需求，有客廳、餐廳、廚房、房間，還有電梯方便長者上下樓，生活機能比較完善。還要有消防避難的備用樓梯等。」賴晟偉說。

（記者宋碧龍／攝影）

（記者宋碧龍／攝影）

透天厝重建需要考慮的面向，賴晟偉建議，思考未來會面臨的問題，一般來說，30歲買房子，住了30年已經60歲，重蓋還要再住30年以上，已經90幾歲了，重蓋時加裝電梯才實際。

一棟透天房子建造時間大約在一年以上不等。時間長短取決於設計、建築規模和勞動力可用性等因素，最後進入完工交屋、檢查成果是否與合約一致。自己蓋要有資金才能實現，坪數可以全部實拿，如果資金不夠可以考慮與建商合建。

與建商合建 選擇最佳建商

地主和建商如果合作改建老房子，由地主出地、建商出錢。蓋好房子後，地主可用一部分的地和建商交換新房子。合建分回的坪數會比原來少，但是地主自己不用為資金煩惱，也不用操心改建所有技術問題。基地交給有信用的建築團隊，不用花錢就有新房子住，還有保固，是一個不錯的辦法。

（記者宋碧龍／攝影）

賴晟偉指出，小透天厝自己重建，在建築物外觀無法做大改變，重建後跟原來的樣貌差不多。基地面積小，不適合規劃地下停車場，現在幾乎家家有車，停車問題無法解決。透天厝的面積如果太小，蓋4樓，再蓋個電梯，室內面積就小到無法舒適的居住，且違反危老重建的安全與舒適精神。如果是整體住戶與建商合建，基地面積大，可以做完善規劃。

賴晟偉分享經驗，現在地主90%以上都覺得，可以不用再花錢即可住新房子，安全又舒適。另外，只有兩夫妻不需要住大房子，可以換拿小坪數房子，再拿回一些現金留著養老，省得住大房子打掃辛苦。也有人想貼一些錢給建設公司，分回兩戶小坪數，自己住一戶、小孩住一戶，就在隔壁，照顧起來方便，又有各自的自由獨立空間，兩全其美。 

合建注意事項：一般地主與建商合建時，建商負責出資興建，建商承擔資金，地主不需出資，只要完工後分回與建商談好的比例就好。因此地主以合建方式重建老房子時應慎選建商，簽署合建契約時審閱清楚，注意分配比例是否合理。

賴晟偉建議，可多方了解後，選擇最佳建商而非最高分配比例建商。有時遇到開出超完美條件的建商，可能還要擔心建商是否有財務問題或施工品質不良，使用低階、品質不良的工料。若遇到建商倒閉，後續維修、保固等事項，地主更是求助無門。

銀行貸款 約可貸四成

向銀行提出貸款申請，必須提供建築執照、施工計畫書、營建成本報價、土地權狀、加保「營造險」；銀行審核以往的存款紀錄、貸款人是否有固定收入，綜合上述條件由銀行核定是否符合貸款資格，一般約可貸四成。銀行建議，請代書協助辦理。

雖然已經退休，每月仍有固定退休金，加上保險、投資，仍然可以通過貸款核定，如果已經退休，但沒有固定收入者，無法通過資格核定。銀行建議，可由有固定收入的子女當起造人或是當貸款保證人。

銀行預估3年蓋好房子，房子蓋好可轉長期20年的一般房貸。◇