換屋先買或先賣？房產專家：注意限貸令！

想換房，還在頭疼要「先買後賣」還是「先賣後買」嗎？想先買房，卻擔心手頭資金不足以負擔新房頭期款；想先賣房，又害怕找不到滿意的新房。還要考慮：央行實施特定區域（六都+新竹縣市）第2戶七成限貸令，讓換屋問題難上加難！

房產專家建議，先買或先賣房，各有優點，應依個人可支配的購屋資金來做選擇；若想爭取首購優惠貸款或重購退稅資格，也會影響換屋的買賣順序。

先買後賣

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，「先買後賣」的優點是：時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好。然而，要注意，先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，第2戶的貸款成數、利率及寬限期優惠也會受限。在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。

先賣再買

如果是先賣再買，陳繼先指出，最大的優點為：財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金。與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力。若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備為佳。

房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，可以採取先賣後買的策略。一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。

相對的，若是想申請財政部的「青年安心成家貸款」，由於是政策性優惠貸款，因此資格認定也最嚴格，借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅，需特別注意。

【限貸令】

針對央行對六都及新竹縣市實施的第2戶限貸令，雖然提供「先買後賣」的換屋族配套，可免除七成房貸限制，但借款人必須簽署切結書，約定於第2戶房貸撥款後一年內，出售第1戶房屋及完成產權移轉登記，且清償房貸且塗銷抵押權。一旦違反切結內容，除了銀行可立即收回貸款成數差額（超過七成部分），還要追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；若以轉貸等方式規避切結事項則加收違約金。不過，若借款人舊家無貸款或貸款已清償，則不受第2戶限貸令影響。

【兩年內自住重購退稅】

部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸，但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。如何在換屋時節省稅金，也是制定換屋策略時應考量的成本之一。◇