蔣萬安都更2.0要超越柯文哲?

臺北市長蔣萬安日前推出都更5箭,盼加速臺北市都市更新。(中央社)
臺北市長蔣萬安日前推出都更5箭,盼加速臺北市都市更新。(中央社)

【記者李怡欣/臺北報導】

台北市近8成建物屋齡超過30年,新任市長蔣萬安視都更為上任首要任務之一,為了兌現承諾,起碼第一任期四年內一定要有代表作。不僅績效要超越前市長柯文哲,對於長期未解沉痾難題拿出執行魄力。但都更就像傳道,埋下種子不知何時發芽,真要說市長任期內一定得有代表,恐怕沒人可以承諾。「就怕重蹈斯文里案覆轍,耗費大量政府資源」,內傷市府元氣。

都更處指出,北市20年來申請更新1,058件,核定實施535件,其中柯市長任內佔400件左右。去(111)年核定40案,綜效包括:安置現住戶合法建築1,550戶、違章建築戶144戶,更新後戶數6,981戶,截至去年底止,依都市更新條例劃定都更地區(單元)1480處(市府劃定258處,面積851.109854公頃;申請自劃1222處,面積293.8701305公頃)。

目前「信維市場、廣慈西南、廣慈西側(新進件)」是三個進度最被看好的案子,其中,被戲稱「台北九龍城寨」的信維整宅位於信義路四段和大安路交叉口,屋齡逾50年、共490戶,尚有2成住戶未同意。其次,兩年前向市府提出公辦都更申請,的廣慈社宅西側案,座落信義區福德街84巷以西、林口街以東、林口街66巷以北及林口街80巷以南。基地面積達4,400平方公尺,也因為同意書過不了9成而卡關,信維平均持分8坪,容積上限1.5倍,還要跟建商分,「地主就想1坪換2坪,這怎麼可能」。

因此,市府放寬公辦都更案受理意願門檻,自90%降至75%,並啟動「公辦都更台北隊」,讓專業團隊提早進行評估、試算可分回多少樓地板面積等,期盼突破瓶頸,將居民同意書拉到90%,居民若充分了解權利變換價值後,就會願意參與都更。

對於哪一案有望成為蔣萬安的「代表作」?對此,都發局長王玉芬表示,「市長希望越早越好啦,但很難判斷哪一個會先」,不過「信維案難度相對高一些」,因為住戶對自身權利高期待,還牽涉一樓店家、違建戶、住戶持有單位太小等問題,能不能動還是要看居民意願。

都更難在「人」的問題

知情人士坦言,都市更新從不是法令不夠寬鬆,最大困難是「人」,不是法令多寡問題,經常聽到某案審了10幾年,其實是地主們自己在協調權益,真正進入公務審查程序頂多2年,「已經是盡全力了」。

一名不具名規劃師說得更直白:「因為住戶面它會影響到建商分配跟取得,為什麼每次建商談不成都要政府增加基準容積?問題是增加容積無法解決問題。因為地主知道他可以得到更多,所以會要得更多,變成惡性循環」。

「有的人覺得他就只有這次翻身機會,自認持有土地很有價值,所以漫天要價或乾脆當『釘子戶』撐到最後,以為就可以拿到更多,用各種手段阻擾,要建商投降、掏更多好處給他」。

知情人士也坦言,信維案現在很多跳出來「代表大家」,其實都是維護自身利益,想要更多的「有些真的不是弱勢」。

為了彌合建商與居民間的不信任,市府跳出來搭建平台,政府部門早一點去跟大家說明,教育居民正確認知,拉近期待與落差,「不要一直鬼打牆」,但居民也不要以為,公辦就能要更多;其實硬要說申請都更案在4年、8年內完成,推動都更過程「根本是在傳道」,現在談不攏,埋下種子期待來年發芽。

都更處長陳建華澄清指,「可能有人會覺得,現在是兩階同意,跟著市政府可以要比較多,「沒有這回事」,市府也是依法行政,不會因為公辦都更多給容積,市府跟建商算出來都一樣,只是大家會比較信任政府」。

耗時10餘年水源都更案,有望近年內拆除,由住都中心擔任實施者「城南水源公辦都市更新案」3月公開徵求出資者。終於要動土了!水源二、三期整宅更新會更新會理事長范秀華回首,當初反對者都笑她癡人說夢,還說「簽出同意書,我頭給你當椅子坐」。

范秀華說,當初要跟住戶溝通真的很難,「像我的住戶就直接跟我講說,現在五樓我分一樓,那後面你蓋二十樓,我是不是分四間?」

范秀華誓言,不管多難都要推動成功,走來10多年,終於露出曙光,「期盼明年可以拆,明年市長就可以來動土典禮了」。

一坪換一坪、容積一直加 最終推高房價

北市議長戴錫欽倡議,市府應提高容積獎勵,只要公開透明,不會有圖利問題,這樣才能突破目前都更瓶頸。

對此,OURs都市改革組織研究員廖庭輝卻有不同看法。他指出「容積要給在對的地方」,例如TOD捷運站容積可拉高,不會對交通造成衝擊。不然無限給容積,周遭環境會無法負荷。

「一坪換一坪」是一個普遍迷思,正是都更推不下去很大原因。廖庭輝說,都更是地少房貴地區「玩得起的遊戲」,如果居民「一坪換一坪」觀念不改,都更只是淪為不斷推升房價的市場機制,「不然怎會有建商願意當實施者?」

廖庭輝表示,「容積擴張沒太大用處」,有產權者彼此不信任、想要更多,信任基礎沒建立,容積放越多,住戶只會要越多;「舊房子住了四、五十年,一毛錢不出,就想一坪換一坪,這根本不合理」。他表示,癥結是分配問題,住戶必須建立合理成本負擔概念。

另一問題是「配套不完善」,廖庭輝指出,例如沒產權弱勢租客只能被趕走,政府必須有足夠資源去承接,可參考紐約做法,給容積同時政策引導,規範建商一定年限內低價出租模式,用於安置弱勢,城市必須能容納各種階層有機並存。

民團提醒蔣 勿走前朝老路

知情人士透露,柯市長與蔣市長要求有落差,「柯曾說過,都更只有貪心與更貪心的人之分」,而蔣市長卻不認為,蔣覺得「要盡可能協助」,畢竟新舊市長要求角度不同,也提醒「不要像以前那種憑空喊價方式來做」,讓他先有個底。但不管長官換誰,執行團隊都是同一個,大家都會盡力做。

廖庭輝指出,新官上任三把火,現在住戶也知道新團隊想要有都更代表作,他們好整以暇,等待市府趕快釋放出很多利多,「躺那等你給糖吃」,如果為了應付居民,就不斷放容積給建商,「這不是圖利,那什麼才是圖利」?

過度動用資源導致市府「內傷」,其實有前車之鑑,前市長柯文哲任內視為政績的「斯文里」公辦都更案,就是公部門耗費大量資源跟能量,讓居民予取予求,案子終於在柯卸任前落成。廖庭輝指出,「說白了,如果台北市再做兩、三個斯文里,台北市政府就要破產了」。

他呼籲蔣萬安,如果走柯文哲老路,複製「斯文里」模式,放在信維案,這樣就算推動成功,恐怕也將是蔣萬安「第一個、也是唯一代表作」。

OURs主張,危樓不需簽同意,政府公權力直接介入處理;如是老人老屋沒電梯,以台灣都更速度「等到老人走了,都等不到」,要思考立即的安置或補助。與其做耗時不易整合都更案,廖庭輝建議市府更該把資源放在「修繕」更立即有效。

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