住宅政策困境 租屋黑市如何形成？

臺北市明倫社會住宅44坪3房型每月租金高達4萬500元，讓長期未受社會重視的「社宅」引發各界高度討論，其中關鍵的「自償率100%」究竟是否合理？社會住宅推動聯盟研究員洛書表示，社宅是從國外引入臺灣，在百年歷史中有許多經驗可學習，並點出臺灣的不良現況。

「社宅」是解決居住問題的其中一環，民間團體「巢運」發起的行動藝術「天龍房屋」舉辦系列講座，邀請「社會住宅推動聯盟」針對此議題發表看法。

弱勢優先 明確分級

研究員洛書指出，社宅的理想目標就是「優先照顧弱勢群體」。在18世紀工業革命時的英國，由於大量的勞動力湧入城市，卻沒有合適的居住空間，導致當時的曼徹斯特、利物浦等工業大城約有10~20%的工人家庭（約2~4萬人）全都棲身在地下貧民窟，並衍生出公共衛生問題等都市外部性成本，貴族階級逐漸受到影響後，政府才介入住宅供給。

因此，世界各國都是以弱勢優先，當住宅數量足以照顧弱勢後，才逐漸讓中產階級的民眾入住。以日本為例，公營住宅、改良住宅、公社賃貸住宅的目標對象都是低收入者，租金大部分是由政府負擔；當數量夠多後，才興建價格較高，但仍較市場租金便宜的「地域優良」、「都市再生機構（UR）」等賃貸住宅提供給中產者，有明確的分級。

存量低門檻寬 臺灣社宅供不應求

然而，洛書指出，臺灣是非常特殊的案例，遲滯21世紀才開始興辦社宅，因此社宅存量極低，截至去（109）年6月，直接興建量僅占住宅總量約0.18%，即便加上包租代管也只有0.28%，但政府要照顧的對象卻非常廣，將入住標準設定為家庭年所得50分位以下，幾乎與荷蘭、法國的標準相同，而這些國家的社宅存量卻占其住宅總數多達30~40%。

另一方面，洛書表示，在健全的市場中，政府會提供社宅接住掉出市場外的人，但在臺灣高房價、資訊不透明、租屋黑市、租屋沒保障等扭曲的購、租屋市場下，使社宅顯得「很划算」，即便社宅租金昂貴，仍然供不應求，因此申請戶數多不代表租金定價就沒問題；以354戶的明倫社宅為例，3,597個申請戶中有87.4%為一般戶，排擠了弱勢居住空間。

此外，臺灣設置獨特的「30%弱勢入住保障比例」，但實際上通常最多只有30%的弱勢入住。根據衛服部2015年統計，在《住宅法》保障的12種弱勢且無自有住宅者中，全國社宅需求量共有24萬8,067戶，若以30%的保障名額計算，總共需要82.6萬戶的存量，至少要完成5次「8年20萬戶計畫」才能滿足需求；且隨著人口高齡化，弱勢比例恐會繼續增加。

租金應可負擔 市價打折易受行情波動

基於優先照顧弱勢的目標，洛書表示，租金要設定能讓弱勢者「住得起」，而國際公認的定價原則為「可負擔租金」，不能超過租屋者所得一定比例，理想為3成。雖然實務上各國定價會因地制宜，但基本上都是符合「低於市場」與「差額租金」等2大原則，越弱勢者受到政府的補助就越多；同樣的社宅，所得越低者負擔的租金就越低。

以日本租金公式為例，中央政府除了考量取決於家庭收入的「租金基礎額」外，還有區位、屋齡、面積等住宅狀況係數，再乘上由地方政府認定的便利性係數，依負擔能力彈性調整，平均為市場租金的1/3。另外，入住門檻為收入等級25分位；25~40%者雖然收入較高，但仍考量高齡、障礙、育兒等特殊因素而開放；40%以上者則調高租金並要求遷出。

然而，臺灣卻是以「市場行情價」作為租金定價基準，雖然以市場租金7折至85折出租、優先戶再另享折扣，但洛書指出，相對其他國家而言對弱勢者來說仍相當昂貴，且租金會隨著市場行情波動，甚至淪為各地喊價的模式。以2019年的臺北市行天宮站、萬隆站、敦煌社宅為例，漲幅最高的萬隆社宅三房型竟調漲了24%。

應訂定「可負擔基準」 以「成本租金」定價

洛書指出，《住宅法》雖規定主管機關要訂定分級收費基準，但目前除臺北市、桃園市少數社宅外，皆以「打折」為優惠模式，而內政部日前聲稱早已設定「一般戶8折、特殊戶64折」的標準也未見於任何明文規範；且各縣市的租屋市場價格不同，卻都以相同折數計算。

因此，洛書建議，政府應訂定「可負擔基準」，所得分位越高負擔的租金就越高，但仍會低於市場租金；並採取「成本租金」的概念定價，使實際平均租金略低於成本租金，也就是政府不但用成本出租，還會額外補貼一點租金。◇