資金後繼無力 陸房產後市看淡

房價猛漲、地王頻出，中國房地產市場熱火的背後，有機構已經看到了危機，並發布報告稱，中國房地產拐點已經接近，或已經到來。

中金公司研究部固收團隊陳健恆等人近日提出研究報告稱，無論是從民眾購房能力和意願，還是從企業投資意願來看，亦或是從政策放鬆空間來看，均表明房地產潮落已不遠。

民眾購房能力上升空間有限

該報告分析，從民眾購房能力來看，購房在民眾新增儲蓄中占比已經超過一半，長期而言購房在民眾新增儲蓄中占比上升空間不大，民眾可投資資金的成長難以支持民眾購買更多的房子，所以從可投資資金角度看，明年商品房銷售可能大幅放緩。

企業投資意願弱

對於中國企業當前積極拿地現象，報告認為，這並不意味著企業對未來預期改善而願意投資。原因在於，一是企業積極拿地仍主要集中在價格上漲較快的一、二線城市，具有明顯的結構性特徵；二是房地產開發投資回報持續下降，儘管房地產價格上漲，但土地價格上漲更快，房地產開發企業投資回報反而出現下降；三是廣義房地產庫存仍多；四是房地產開發資金來源反映的投資意願仍較弱。

政府調控或加劇

報告分析，本輪房地產上行週期走過2年之後，一、二線城市房價已大幅上漲，現在已經觸發政府的調控政策，近期蘇州南京收緊二套房政策、七部委嚴查首付貸，都可以作為側面印證。本輪房地產小週期已經走向尾聲。

報告認為，儘管當前商品房銷售依然相對良好，商品房銷售大幅下滑的時點仍不明確，但是從方向來看下半年逐步走弱，尤其是第四季度明顯放緩的可能性大。潮起之後思潮落，預計這輪房地產週期見頂後以很快的速度回落。

海通證券首席宏觀債券研究員姜超表示，企業投資意願低與實體經濟下行、投資回報率低有關。公開數據顯示，中國工業從1990年代出現產能過剩，如今日益嚴重，主因是來自當時的貨幣超發、資金大量流入房地產，以及盲目投資，而目前的去產能措施遇到地方政府和國有企業的阻力。

據 《華爾街見聞》報導，中國金融四十人論壇另一份機構報告稱，房地產拐點已經到來。該報告稱，房地產週期的本質是信貸週期，但利率的下行空間也已經有限。考 慮到部分城市房價暴漲和民眾購房貸款的激增，針對房地產市場的宏觀審慎政策已經明顯轉向。從中期來看，對經濟下行和未來收入增長放緩的預期也不支持民眾部 門繼續大幅加槓桿，這意味著購房貸款成長的需求很可能已經見頂。該報告總結，無論從政策層面還是需求層面來看，房地產市場的拐點已經到來。◇