土地成交量創新低 北京豪宅何處去？

2015年北京土地市場陷入疑雲，在土地出讓金創下歷史新高的同時，土地成交量創下8年以來新低。隨著地價飆升，市場豪宅化已成定局，新房市場價格整體出現大漲，購房者紛紛轉向二手市場，豪宅專案將面臨難以消化的壓力。

土地出讓金與成交量不同步

據亞豪資料顯示，2015年北京土地出讓金達到2,032億元（人民幣，以下同），同比成長6%，創歷史新高。不過，土地成交面積全年只出讓109宗土地，比去年少了32宗。

亞豪機構市場總監郭毅表示，土地供應的減少是成交量創下新低的根本原因。經過20年的高速發展，北京城區土地逐漸消化殆盡，近郊也漸漸飽和，剩餘土地多為位置較遠或整理難度較高，因此北京土地供應漸漸出現難以為繼的現象。

業內普遍認為，在土地供應日漸稀缺的同時，眾多品牌房企集中回歸一線城市，導致北京土地價格直線飆升。2016年產品豪宅化已成定局，高端市場必然面臨供大於求現象。儘管豪宅趨勢表面上看很好，但對於房企來說將是面臨嚴峻考驗的一年。

郭毅表示，北京明年頂級豪宅會超過50個，有地產界人士預言，這些豪宅能活下來的只有20%左右，不排除出現爛尾豪宅。也有人稱，一線城市豪宅最大的風險是流動性風險，很多開發商都是高負債融資，若專案建成後賣不出去，風險就逼近了。

有分析人士稱，在高地價下北京豪宅不斷湧出，但這不是主流人所能承擔得起的，在此情況下，購房者唯有轉向二手市場；而北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大。

中國究竟空置了多少房？

房市庫存的消化成為中國當局持續關注的問題。據陸媒和訊網報導，目前房市庫存高達90億平方公尺，北師大教授鍾偉認為，按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值，直接拖累經濟成長。報導稱，這些庫存如何消化，無疑是未來的政策主要著力點。

在近期結束的中共中央2015年經濟會議上，官方把房市庫存消化作為明年經濟工作的重點，並第一次提出「鼓勵開發商適當降房價」。

中共官媒《人民日報》23日發表〈這麼多房子 究竟怎麼賣〉一文，表示房子要想賣出去，開發商要拿出降價讓利的誠意，不能只靠當局。有其他陸媒認為，如果開發商應聲降價，明年的房市或面臨巨變。◇