居住老屋問題多 公辦都更來解套

政大商學院信逸不動產研究發展中心於去年12月中舉辦「公辦都更」論壇，藉產官學三方參與的論壇，帶出都市更新對於老屋、居住、城市發展和政府財政困難的解決途徑。

台灣面臨土地資源有限、都市熱島效應、人口集中導致交通設施水準低落等問題，營建署都市更新組組長王武聰表示，都市更新已勢在必行。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，台北市的高房價與高屋齡成為實施都市更新的肥沃養分。都更不只蓋房子，而是促進整個都市的多元發展，既保存一定的歷史文化，又讓城市永續發展，並且興建社會住宅等公益設施。

三峽老街 都更成功案例

都市更新發展基金會執行長丁致成以三峽老街作為都市更新的成功案例，敘述都更的良好成果與過程中遇到的艱困。

三峽老街的建築物自1911年保留至今，都更後維持了其傳統面貌，但也經過整頓，才使光鮮整齊的現代街道能呈現在世人眼前，並成為當今的著名景點，吸引旅客觀光和藝文探索。

丁致成說，三峽老街是公辦都更的一個成功案例，但耗時30年、耗資3.6億元。1970年代，三峽老街的居民希望拓寬道路，且已將土地徵收，但是真正要拆房子時，歷史保存團體卻出面抗議。最後在雙方堅持下，都市計畫將道路變更為景觀道路，容許歷史建物保存，並以行政院決議政府補助的3.6億元作為經費，再由當時的台北縣政府挨家挨戶拜託居民配合整修。

老街的每一棟房子年代久遠，可能是祖先傳承下來，一些房屋所有權人超過20人，要取得共識困難度極高。若沒有都市更新條例與公辦都更的規定，整建工程幾乎無法執行。

老街居民希望藉由都市更新獲得大街廓、新大樓的期盼落空，在經歷長時間的論戰和溝通後，僅僅6~7戶勉強妥協。從這些戶別開始整修，完成後鄰居看見成果還算美觀，慢慢地增加了整修意願，從6~7戶、20多戶、40多戶，到最後100多戶全數同意。

「現在看到的三峽老街房子古色古香，那些不是舊房子，是建新如舊。警察局更是全新的建物，但設計得跟旁邊的房子一樣，這就叫『整建』。」丁致成說，現今繁華的三峽老街，亦得到許多都市設計大獎，這番榮景的背後，是法令規章和各方好不容易協商同意的成果。

三峽老街是公辦都更的一個成功案例，但耗時30年、耗資3.6億元。（維基百科）

「拆遷」誰決定？

近年來，民眾開始對公辦都更有所期待。公辦都更再也不是單純蓋房子，透過都市更新，區域能建設許多公益性的設施，包括公營住宅、社會住宅、辦公大樓和國民運動中心等公益設施，敦親睦鄰外，還能讓更多市民受益。

然而，公辦都更仍面臨難以解決的「拆遷」問題。趙正義以實務經驗說明，例如大陳義胞地區都更案招商得標後，業者將設計圖畫好，並通過審議，最後卻因私有土地地主或違章戶的拆遷協商問題，政府與開發商互相爭議，延宕整體進程。目前的解套是，政府透過招商時說明權責，表示拆遷為開發商的責任，可在2~3年期間整合地主，遇到困難政府願意配合。

另一種情況就比較複雜，因為現在的都更案，也大量面臨歷史保存和工程之間孰輕孰重的問題。例如新莊老街，招商前即與當地住戶、相關專家和學者研究討論，全區該保存的就是武德殿，其餘歷史建物因毀損嚴重不予保存。但是到了真正要拆遷時，文資團體出面抗爭，表示新莊老街都應保留，形成拉鋸。

估價公式怪怪的

身為招商中介業者與都更委員的趙正義表示，現行的都更估價公式有待商榷。因為估價中僅考慮風險和管理費，卻沒有納入利潤部分，導致建商的財務報告將售價壓低、造價灌水，架構中沒有合理的利潤範圍可以索取，結果造成報告書出現歪曲的數字。

而當公辦都更牽涉地上權估價，無法單純以市價幾成直接換算，應根據地上權所在區位、規劃的產品類型、未來收益（如租金）、需投入成本等，用收益法反推計算。若其中包含店面，更常成為都更罩門，趙正義說，如南機場的設計圖將使原本臨路的一樓店鋪在都更後內縮，對商家來說，都更前後的收益甚至可能是減少的，這些情況都應納入考量與討論。

值得一提的還有估價時間。投標前的房價與建設完成後的房價或差距甚遠，趙正義指出，5年前，誰也無法預測現在的房價，當出現「超額利潤」時，政府卻希望和建商分攤，應檢討是否虧損時亦比照辦理。「從國際角度，投資人更不敢選擇台灣。」

大倫敦大巴黎 大台北Next

英國與法國為使城市配合環境、經濟、公共利益與保護古老建築等背景下發展出「大倫敦」與「大巴黎」的構想並且付諸實現。趙正義認為，現在台北市與新北市就應整合起來思考，將「大台北」的概念帶入，都市更新點火的速度才會快。

都市形態隨時代不斷推進，國際上的一個新趨勢，是選擇整合交通便捷的捷運站周邊土地，拉高容積率做「TOD開發模式」（Transit Oriented Development）規劃，如香港國際車站周邊建物的容積率為2,000%，是全世界真正能回收財務且賺錢的捷運。

趙正義說，政府財務緊縮，但是民間有雄厚財力，如壽險業者口袋很深，也希望能參與投資。如果政府透過都市計畫的權力，在捷運線上找到公有土地拉高容積率，便可取得近乎免費的土地，且能讓民間有意願投資。

一旦容積率提高，政府可規劃社會住宅、銷售行住宅、商業設施等建設，平衡財務計畫，而捷運到站即到家、到商場的便捷性，也將增加運輸量、減少個人開車和騎車；捷運成為綠色的運輸，周邊環境也因為容積率提升而保留更多綠地。

都更需要公權力

研究認為，都更是解決老屋與居住問題的根本之道。但是，在台灣都更的實務上，則需要更多法規與各方的合作關係，如設立都更統籌專責機構、成立公開評選小組、拆遷業務廢弛等接管與兌現等，丁致成盼政府積極主導制定規則，使公私部門間順暢合作。

萬丈高樓平地起，都更需要在可動工的土地上實現。趙正義強調，參考英國、日本等國都更經驗，都更專責機構均具強制徵收或收買之公權力，若現行的《都更條例》規範的「代拆」作業無法執行，恐間接鼓勵釘子戶的行為。◇