小額投資人進軍紐約房產 專家9點提示

在紐約市購買公寓作為投資，不一定都得是房地產大亨。近年來進入紐約房地產市場的小額投資人越來越多。不少是國外買家想把錢放在安全的地方，也有原本就對波動性大的股市不感興趣、但求一個回報率尚可的紐約當地人。根據經紀人說法，50萬美元就可以做曼哈頓業主。

地產經紀公司創辦人施樂德表示：許多一輩子沒將小型房產當作投資的紐約人，也都開始嘗試這類投資。他估計，紐約房地產在未來一代或兩代人將成為主要的投資標的物之一。

當然，投放的金額越高，獲利也越多。曼哈頓中城東區 （East Midtown）45萬美元的單人房公寓，月租所得2,800美元；雀爾西（Chelsea）一套頂層公寓185萬美元，月租金行情8,150美元；中央公園南（Central Park South）約百萬的單人房公寓，月租大約是3,500美元。

紐約房地產市場近年吸引海外小額投資人進入。圖為紐約中央公園。（Fotolia）

小額投資人投資紐約物業首要考慮持有時間與街區。（Fotolia）

以下是專家提供小額投資人投資紐約物業的9點提示：

1.了解你投資期的時間軸。你是打算持有房產10年？或者短期內翻修後即轉售？若是長期持有，需要找個較具成長潛力的街區。
　　
2.找對投資街區。如曼哈頓Hudson Yards正在進行開發；等到2016年第二大道地鐵開通後，上東區（Upper East Side）會逐漸繁榮起來。
　　
3.房價vs.租金回報率。例如哈林區一套90萬美元的公寓每月租金3,500美元，而中城東區一套50萬公寓即可租出3千美金。不過，隨著哥倫比亞大學的擴張，96街以南的街區已不勝負荷。哈林區房價水漲船高，比租金收入更被看好。
　　
4.多家庭房vs.公寓房。擁有一棟多家庭住宅樓往往比擁有管理周全的公寓大樓中的一、兩套來得費心。例如，一棟多家庭房的暖氣鍋爐壞了，將比擁有100套公寓大樓中的其中兩套花費更昂貴。無論哪種房產投資，專家建議最好有物業專人協助管理。
　　
5.康斗公寓 （condo）vs.合作公寓（co-op）。經紀人通常建議投資者選擇康斗公寓。康斗公寓靈活度大，買賣、出租都較co-op來得快速。康斗約占整個住房市場25%。
　　
不過，現在出現了混合式的「condop」，即公寓還是由co-op房產公司所有，但管理委員會靈活多了。也有經紀人表示，現在有些co-op的管理規則開明許多。若投資預算僅50萬美元左右，可嘗試在曼哈頓上東區或東村（East Village）尋找。
　　
6.房產面積vs. 臥房數：買家是根據每平方英尺付房價，而房客則多是根據臥房付房租。因此，專家建議投資臥房面積較小的公寓較划算。雙人房或三人房公寓最受市場歡迎。若是單人房帶有警衛的公寓，可翻修成雙人房。
　　
7.若想購買的公寓原租戶還住著，怎麼辦？這立即會有租金收入，但須謹慎！事前了解租客繳付的租金是否符合該地區行情。
　　
8.尋找房稅減免（abatement）的公寓。政府為獎勵開發社區，常提供15年、20年不等的房稅減免優惠。這對繳付房貸幫助不少。
　　
9.確保公寓屋況良好。如果公寓不很乾淨或設備老舊，必須考慮裝修和空置期的成本。紐約租房市場很競爭，每位租客都在尋找乾淨清爽的居住環境。
　
此外，投資必須考慮現金流，租金收入則關係到現金流，因此有專家還提醒投資人低廉管理費用與近期有無房產評鑑（assessments）費用發生的重要性。◇