財富集中部分人群 中國房市K型分化

中國房地產市場持續低迷，房企出現所謂的「國進民退」現象。野村中國首席經濟學家陸挺分析認為，隨著房市「K型分化」的發展，內需就很難被進一步拉動。

根據中國指數研究院日前公布的數據顯示，今年前5月中國房地產開發企業參與地方政府拍賣土地，支付金額前三名全部被國企和央企包攬，分別是央企華潤置地、廣州國企越秀地產、央企保利發展，這三家支出均超過200億元（人民幣，下同）。

同時，保利發展今年在上海參與拍賣土地支出約79億元；在北京市場參與拍賣土地支出最多的是華潤置地，花費約65億元；廣州參與拍賣土地的冠軍則是越秀地產，支出236億元；深圳由於供地較少未做統計，但其上週誕生的單價「地王」參與土地拍賣的6家房企均是國企和央企。

數據顯示，民營房企的支出大幅減少。去年前5月排名前30中的民企參與拍賣土地總額約430億元，今年前5月僅為86.5億元，相比去年減少近八成。

民企難與國企競爭

一篇在中國網路流傳的分析文章認為，十幾年前發生過的「國進民退」現象再次出現，區別在於這一波民企退得更澈底，不是後退、撤退，而是退出。之所以會出現「國進民退」，是因為官方5年前的「三條紅線」政策，讓風險控管能力較弱的民企爆雷。民企受限於資金和各類資源不足，無法與國企競爭。除了受制於開發節奏之外，更重要的是利潤承受度，而國企對於利潤的要求並不高，有些項目甚至有微利即可，持續拿地開發更多的是為了增加資產，以獲得政策和信貸資源。

除了房企出現所謂的「國進民退」現象，房市也出現分化。據《經濟觀察報》6月13日報導，陸挺表示，近幾年房地產市場的低迷加速了兩方面的「K型分化」（一端持續向上增長，另一端則持續向下或停滯）。其一，三四線及以下城市的房價下跌更明顯，而一線城市房價下跌較少且更容易反彈；其二，當各大城市逐步取消限購、限售政策後，大量的人力、財富向一二線城市集中，也導致城市發展加劇分化。

陸挺判斷，AI（人工智慧）將進一步加劇上述兩方面的「K型分化」。他表示，隨著「K型分化」的發展，宏觀經濟的總需求將受到影響。因為當各方面財富收入高度集中於一小部分人群和一小部分城市，內需就很難被進一步拉動。

據中國西南財經大學今年初發布的全國性「中國家庭金融調查」報告，自2021年中國房價暴跌以來，付出代價的是大部分資產淨值憑空消失的業主。到2025年夏天，城市家庭的平均淨資產已降至88.9萬元，低於2年前的111.6萬元。◇