央行打炒房「按兵不動」 楊金龍：房價仍在緩慢成長

中央銀行19日召開第二季理監事會，打炒房措施「按兵不動」，央行總裁楊金龍說，「外界擔心的第八波選擇性信用管制沒有到來。」他說，未來將視不動產貸款占總放款比率等指標，若下降趨勢出現反彈，也不排除祭出新一波打炒房措施，另外，房市動向也可能是未來央行考慮是否啟動降息的一項因素。

楊金龍說，民眾看漲房價預期心理趨緩，且今年第二季民眾看跌房價比率達43%，遠高於看漲比率的26%，另外，近月房市交易量持續大幅縮減，而且全體銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率均減緩，不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）也降至本年5月底之37.08%，「相關指標持續改善」。

關於選擇性信用管制對換屋族的影響，楊金龍說，民眾陳情換屋貸款困難案件不多，且銀行表示一年換屋期限尚屬合理。另外，央行督促銀行自主控管不動產貸款總量，對推動都更影響也有限。

據央行統計，5月底，本國銀行都更相關貸款餘額較去年8月底成長20%；年增率為28.9%，遠高於全體銀行建築貸款的2.5%。

楊金龍說，目前不動產貸款集中度雖然降低到37.08%，但比率還是偏高，顯示信用資源還是過度集中，目前房市雖然已進入修正，政策也達到效果，包括：房貸年增率、建築貸款年增率等數字都有下降，但房價還是在緩慢成長，「下半年是不是持續維持打炒房的力道，還要再檢討跟判斷。」

他說，假如不動產貸款集中度又再上升，或是房價跟其他的指標出現持續性的上升，則可能再祭出第八波選擇性信用管制，意即不會放鬆打炒房，反而會加大力道。

中央銀行19日召開第二季理監事會議，會後央行總裁楊金龍宣布利率政策按兵不動。（記者宋碧龍／攝影）

另外，媒體詢問，若央行下半年考量經濟成長與通膨，調降利率，是否擔憂炒房死灰復燃。楊金龍說，「是否調降利率，這確實會考慮房地產的情況，如果確定即使調降利率，央行之前的道德勸說、專案金檢與房貸成數管制等措施，仍對房市有抑制作用，那將另當別論。」

央行強調，將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形，按季審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案執行狀況，並配合辦理專案金檢，促使銀行積極落實央行相關規範。

央行打炒房按兵不動，業界如何看待？大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此次央行再度按兵不動，其中有二大主因，一是央行多波信用管制措施奏效，國內不分南北房市全數降溫；二是受國際局勢衝擊，國內經濟下行風險大增，不升息或未有其他信用管制措施，以免房市「硬著陸」傷及筋骨。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，央行未對房市管控政策鬆手，並不意味放任不管，而是將房地產放在「留校察看」名單中，短期內恐怕難以指望。同時持續維持緊縮的態度也能預先為熱錢轉往房市的邏輯設下關卡，避免日後措手不及。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，這意味著當前購屋族的申貸瓶頸還將持續一陣子。

她說，由於政策不變，近期購屋族申貸卡關的問題，就還無法有效紓解，市場買氣也將持續受行庫緊縮銀彈影響處於低潮，尤其公股行庫須優先配合新青安政策，對於一般房貸案件進案更保守，相較之下，不須承接新青安的民間銀行，核貸速度和條件有機會更具彈性。

中信房屋研展室副理莊思敏則說，近期房市帶看量略有回升，顯示剛性自住需求開始回籠，市場並非全面低迷，但整體成交動能仍然偏弱，主因在於買方普遍認為房價仍有下修空間，買賣雙方對價格的期待存在落差，導致交易週期拉長、成交量减少。

除此之外，莊思敏說，銀行房貸額度未鬆綁，資金動能受限，也進一步壓抑市場交易表現。在經濟與政策環境未出現明確利多的前提下，房市仍將處於盤整觀望格局。她建議消費者應避免盲目追價或過度樂觀。

另外，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，與利率、信用管制趨於穩定相比，匯率的變化恐怕是央行短期內更棘手的麻煩。近期台幣強勢升值，兌美元匯率一度來到近3年新高，壽險業、出口商的匯損持續擴大，不僅為國內經濟展望增添變數，壽險業投資不動產的銀彈可能縮水，撐不住的出口商，也有可能出脫資產補破網，因此匯率變化也牽動工商用不動產的後續發展。

關於新台幣升值對房市的影響，央行則在報告中提到，有媒體指稱，新台幣升值，外匯存款帳面價值減少，會壓縮銀行承做的不動產貸款量。

央行說，國內不動產貸款資金來源，主要是來自新台幣存款，而新台幣升值，雖然讓外匯存款減少，但其中部分已轉存為新台幣存款，反而使其他存款(總存款扣除外匯存款)增加，所以就整體而言，（新台幣升值）對銀行承做後續新台幣放款的功能影響有限。