【國際瞭望】房價高漲正侵蝕美國夢

世世代代以來，住者有其屋一直是美國夢的基礎。住者有其屋也一直是透過努力可以實現的願望，它使資本得以累積，財富得以保存。

傳統上，擁有房子有助於房主安享晚年，也有助於他們為子孫提供教育和其他資源，並將財富傳給後代。事實上，勞工階層和中產階級的大部分財富都來自房屋資產，沒有任何其他經濟領域能像房屋一樣對他們產生如此大的影響。

然而近些年來，越來越多美國普通勞工家庭的購房夢想變得越來越遙不可及。

通膨長期化 房價攀高

聯邦準備理事會（Fed）公布的數據顯示，自2013年以來，房屋銷售價格中位數上漲了52.7%，即每年上漲4.3%。這幾乎是同期名目工資成長中位數的兩倍。目前，相對於收入而言，人們可負擔房價的能力比以往都低。

近年來，典型房貸的利息成本也成長了一倍多，從2021年的低於3%增至如今的約7%。目前，房屋的中位數價格接近42萬美元（約新台幣1,392萬元），這個成長意味著每年要多支出1.5萬美元左右，相當於美國家庭收入中位數（7.5萬美元）的20%。在能源、食品、交通、醫療和教育等各項生活成本也都無情上漲的環境下，這種情況是難以承受的。

通貨膨脹已經持續了三年之久，而通膨的「基數效應」意味著自2020年以來，所有這些類別的成本都以兩位數的速度上漲。雖然聯準會在努力，華爾街在鼓動，主流媒體也在保證，然而通膨並不是短暫現象，而是持續的、居高不下的狀態。

通貨膨脹不會很快消失。1月的總體消費者物價指數（CPI）與一年前相比成長了3.1%。
然而，此數字卻大大低估了房價的上漲。1月，房價分項的CPI年成長率為6%，幾乎是總體CPI的兩倍。

回顧從2020年1月COVID-19（新冠肺炎、中共肺炎）疫情封鎖前夕至今，房價（房租或業主的每月房價支出）上漲了逾21%。

這還不包括屋主保險或維修等成本的兩位數成長。當然也不包括家庭使用的能源，自2020年以來，石油和天然氣的成本分別上漲了80%和30%。

華爾街企業包下了蛋黃區

在過去十年，導致房價快速上漲的最重要因素之一是「機構買家」（institutional buyers）進入獨棟住宅市場。

私募股權公司、養老金機構和保險公司及對沖基金擁有數百億美元的資金，並能隨時獲得比個人購屋者更優惠的融資條件，因此能夠為房地產支付更高的價格，導致整體房價上漲，購房者的選擇減少。

自2008~2009年全球金融危機以來，華爾街資本已在美國購買了數十萬間房子。近年來，機構購房在市場中所占的比例，已從微不足道成長到近20%。據估計，到2020年代末期，機構買家可能擁有40%的獨戶住宅。

貨幣寬鬆政策吹漲房市泡沫

究其根源，正是聯準會的寬鬆貨幣政策催生了這種環境。金融危機後，聯準會試圖支撐嚴重受損的房地產市場，然而流動性過剩的意外後果是重新吹漲了房地產泡沫。

不負責任的貨幣政策降低了普通美國人的房價支付能力。美國政府使用納稅人的錢，以最終償還的方式拯救曾在金融危機中瀕臨破產的華爾街公司，並肥了這些公司的口袋。

最終的結果無異於使美國勞工階層和中產階級陷入困境，他們之中有越來越多人被迫向這些富裕的企業和機構業主租房子。

傳統上，房價一直是美國家庭累積資本的主要途徑，然而由於無法獲得負擔得起的房價，年輕一代的儲蓄越來越少，未來的財務風險也會越來越大。

我最近曾撰文指出，我們正處於「投機泡沫」之中，這包括房地產市場。當泡沫破滅時，正如所有泡沫最終都會破滅一樣，房地產市場也將破滅。

這將再次懲罰勞工階層和中產階級，至少包括那些即使面對上述挑戰，還仍然設法買房的勞工階層和中產階級。目前唯一的希望就是，房地產市場的低迷可能會給年輕的千禧一代和Z世代提供進入房地產市場的機會。如果華爾街巨頭繼續與年輕人競爭這一杯羹，那麼年輕人擁有房子的前景就會更暗淡。（小標為編輯所加。信宇編譯）

——作者威爾克森（Michael Wilkerson）是戰略顧問、投資人和作家，其最新著作是《為何美國重要：新例外主義解讀》（Why America Matters: The Case For a New Exceptionalism）。原文「Rising Housing Costs Punish American Families」刊登於英文《大紀元時報》。本文僅代表作者觀點，不一定反映《大紀元時報》立場。◇