2015黃金年後 紐約地產2016將繼續繁榮？

去年12月中，美國聯準會不負眾望調升利率0.25%，結束了長達9年的零利率時代，等於宣告世人，美國己完全擺脫2007至2009年的經濟大衰退（ The Great Recession）。

聯準會主席珍妮特‧葉倫（Janet Yellen）對美國的經濟充滿信心，直言未來3年會漸進升息。而2016年底利率升到1.4%應該是合理的預測。

2015年的美國經濟上揚影響美國房地產市場，在上揚的經濟大環境下，2015年的紐約市房地產市場勢頭繼續往上。

其中最主要的經濟影響有：

1. 2015年油價跌破 $37，達到7年來的最低點。

2. 2015年聯邦政府10年期公債利率一直在2.20%上打轉。

3. 2015年美國增加了約9萬4千家私人企業。

4. 2015年所有的經濟數據都優於2014年，甚至比2007年經濟大衰退前好。

在2015年，紐約房市交易火熱，大致有以下幾個特點：

1. 紐約市多家庭房地產貸款，以期限來區別，利率在3.00%和4.25%之間。

2. 上半年以紐約市商用房地產貸款支撐的證券股票，共發行了115.4億美元，乃自2008年經濟大衰退以來的最高市值。（即CMBS:Commercial Mortgage-Backed Security)。

3. 紐約市房地產市場價格超過2014年，甚至超過2007年經濟大衰退前的價格。

4. 2015年紐約市房地產租金平均上漲2.6%。

5. 第三季紐約市有45棟新開發的豪華公寓大樓開始銷售。

6. 到11月底，曼哈頓公寓（合作和共同：Co-op/Condo)平均價格超過100萬美元（原有和新建），比去年漲11%，破歷史記錄。

7. 以平方公尺計算，曼哈頓房地產賣價從2014年的$1648漲到$1732，上漲5%，創歷史記錄。

8. 2015年未到年底（以12月中計算），曼哈頓公寓銷售金額己達到240億，2014年是228億。

9. 2015年曼哈頓新開發的公寓銷售金額達到52億，超過2014年的41億，是歷史記錄。
10. 2015年曼哈頓新開發的公寓銷售數量是1,340間，超過2014年的850間。也是歷史記錄。

11. 到2015年底，位於曼哈頓西57街157號的新開發大樓One57，銷售金額達5億6千5百萬美金，創下新記錄。
紐約市可以開發興建的土地平均價格是每平方公尺$759，價格一路上漲，開發商仍然繼續買地，勢不可擋。曼哈頓下城（中國城以南）公寓銷售量增加34%。中城（中央公園以南）增加25%。紐約大學NYU周圍的NoHo區增加了27%。

展望2016年，美國的就業市場將會繼續增長，企業發出的薪水增加，消費因此而增大，房地產市場勢頭繼續支撐經濟前景。雖然美國經濟看好，但是美元如果過度強勁，將會使進口價格繼續下降，存在經濟收縮的隱憂。而全球經濟的不穩定，亦是美國經濟的潛在危機。

筆者預測，紐約2016年的豪華公寓銷售空間縮減，中檔公寓有所增加，整體價格不會下跌。

以曼哈頓房地產市場為例，超級公寓（單一以1千萬價格起跳）銷售在2016年將不太可能成長，2014年的40億成交額在2015已經降到36億。而公寓銷售數量也已從2014年的12,900個降低到2015年的12,700個。預測2016年曼哈頓公寓價格在5百萬以下的，銷售量將有成長空間。2016年曼哈頓新開發土地取得將愈難愈少，所以新建公寓價格很難下跌。如果需求增加，則價格仍然會漲。◇