【生活法律專欄】管委會限制住戶 車位不得租外人

阿中搬到住家的公寓大廈已經3年了。因為阿中在台北上班，沒有買車，想說把地下室的停車位出租給外人使用，除了可抵管理費外，每月還能賺到一點錢。沒想到管委會基於安全理由，通過決議要求全體住戶「地下停車位不可對外出租」。

不僅如此，管委會並發動臨時區分所有權人大會通過配套的《停車場使用管理辦法》，要求管理單位不得受理違反者停車證之資料變更，並且拒發車庫感應卡。阿中很生氣，覺得管委會也管太多了，怎麼辦？

答：

相關的爭議目前社會上越來越多，當然，必須針對不同個案判斷。不過實務上，台灣高等法院曾經作成90年度上字第1030號判決。認為當時的管委會決議，及臨時區分所有權人大會所通過的《停車場使用管理辦法》中，有關限制住戶不得把地下停車位對外出租及相關限制等規定，違反法律及「比例原則」，應屬無效。停車位所有權人得不受其限制。理由略為：

一、該停車位為依《台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點》所增設之停車位，依法屬專有部分，非約定專用部分。依照《公寓大廈管理條例》第4條第1項，及《民法》第767條第2項規定：停車位的所有權人，在不違背《公寓大廈管理條例》第5條等法律限制下，停車位的所有權人得自由使用、收益、處分其所有之停車位。

二、《公寓大廈管理條例》第5條、第23條雖規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用與違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。但是規約的內容，對於區分所有權人所有權的限制，仍應合於公共秩序與善良風俗，且不可違背比例原則。

維護社區安全的方法很多，管委會可以加強保全、增加監視及照明設備等方法，不是一定要限制住戶不得把地下停車位出租外人才可達成。況且就算住戶出租給外人，也可要求承租人提供身分證明、在地下室停車場增設監視器設備及照明設備等，故該決議和管理辦法內容實有違比例原則中的必要性原則，應屬無效。因此，停車位所有權人得不受其限制。◇