社宅政策比一比！蔡衝史上最高量、柱提先租後購「自擁房」

距離明年總統大選逼近，兩大陣營選情越來越白熱化，特別是在台灣房價高漲難攀、民眾買不起房的情況下，候選人提出的住宅政策更是受到全民的重視，究竟推動社會住宅的難度在哪裡？過去競選支票的達成率如何？都需要選民認真檢視。

回顧5年前的五都大選，社會住宅政策成為候選人政見攻防重點之一，歷任中央行政院長或地方首長都曾喊出撥出公有基地，興建社會住宅等計畫。2011年通過《住宅法》專章後，規劃量體大幅成長，尤其2014年九合一地方大選時，當時行政院長江宜樺團隊與六都政府，不分藍綠在各地開出社會宅政見，合計喊出社會住宅的興建總量體就超過10萬戶之多。

但根據統計，全台社會住宅實質存量目前不到1萬戶，能得到政策救助的民眾仍是僧多粥少，包括柯文哲選前選後的政策目標從8年5萬戶下修為4年2萬戶，原因就是土地取得困難。

目前蔡英文提出社會住宅8年20萬戶的目標，只租不售；洪秀柱提出「有工作能力買得起房」是基本人權，兩相比較洪蔡最大的差異，洪秀柱認為可租可購、先租後購，為了避免炒作，未來出售只能回賣給政府，不能流入市場。

德明財經科技大學不動產學系教授花敬群認為若要解決居住正義的問題，只租不售的社會住宅相對划算，「有土斯有財」這個觀念會讓人民多花錢。社會住宅每個月租金只要支付1.05萬至1.2萬元，還不用負擔房屋稅及地租，房子與設備壞了還不用自己付錢修。

至於政府提供「便宜賣，但原價買回」這種交易，其實就是韓國實行多年的「押租」制度，大約三成左右的韓國人住在這種權利關係的房子裡，而且主要是民間的市場。

而韓國政府要蓋出超過百萬戶只租不售的社會住宅，原因無他，一方面有許多家庭籌不出購買押租權利的資金，甚至有許多家庭連每月支付市場租金都很困難。因此，花敬群認為出售式住宅政策不是不好，建議是在只租不售社會住宅已經具備相當數量後才值得考慮。

針對蔡英文提出的8年20萬戶，政大地政系教授張金鶚認為無法解決高房價及炒房的問題，還是要從稅制改革著手，淡大產經系副教授莊孟翰則認為蔡英文提出的社宅量體太大，讓空屋釋出，清查空戶所在是政府的責任。◇

蔡英文、洪秀柱 公宅政策比較表

	蔡英文 社會住宅	洪秀柱 公民住宅
政見	8年20萬社會住宅	有工作買得起，600萬可買大台北房。
買賣移轉	只租不賣	可租可購，也可先租後購。有建物與土地所有權。
房價	每坪租金約800元以上。	各縣市家庭可支配所得5~7倍。勞退基金可支付頭期款。
優點	租金比市價便宜，免繳土增稅、地價稅。	比市價便宜，先租後購者租金可作貸款本利攤還，可繼承使用。
缺點	難防租戶高價轉租、無土地及房屋所有權。	無法轉售、無土地增值利益、要繳地租。
適用對象	年輕人、中產階級及社會弱勢族群。	無自有住宅家庭，有全職工作者可登記。
政府限制	只能租不能買，且有年限限制。	只能賣回政府，不流入一般房市。
財源與土地來源	政府出資興建，從學校、軍營改造或合建；或透過獎勵鼓勵民間興建；或透過租金補貼，鼓勵現有房東將空屋釋出。	發行住宅公益彩券，每年籌措200到250億元。透過容積獎勵取得一部分房屋；政府公有但非公用土地，與民間合作興建。

 
專家建議

李同榮 房仲全聯會榮譽理事長	社會住宅絕對是最優先的住宅政策，唯有廣建只租不售的社會住宅，應用民間資金設定年限，保障投資報酬率，才能解決營建財務問題，快速完成目標。「錢在哪？地在哪？」兩黨候選人不能只喊口號，也要提出具體配套措施，把推動綱領、時程、績效指標清楚羅列，並接受全民檢驗。
花敬群 德明財經科技大學副教授	評蔡：20萬戶社宅興建投資可創造1兆5千億元經濟產值，後續管理修繕有500億元產值，應明確列出成本及自償率。 評洪：公益彩券本來就定位為「社會福利」，現在又為居住問題，瓜分原有的社會資源。
張金鶚 政治大學地政系教授	評蔡：「8年20萬戶社會住宅」對高房價、炒房等扭曲的市場結構幫助不大，應站在總統格局提地方政府無法達成的租稅、金融等制度改革。
莊孟翰 淡江大學產業經濟系副教授	評蔡：量太大，不如新辦利息、租金補貼方式，減輕現有空屋屋主繳稅負擔，讓空屋釋出，清查空戶所在是政府的責任。 評洪：利用彩券增加稅源不切實際，不如落實房地合一政策，將稅收的增額拿來興辦社會住宅。

製表／呂文馨