財經人士：中國房市面臨12大變局

中國股市近來下跌不停，很多投資者從股市套現離場，一些投資者把目光轉向房市，但業內人士認為，目前中國房市庫存很大，而且剛性需求已經過去了。23日，有中國財經傳媒人士表示，未來10年中國房市會出現12個大變局。

劉曉博：房市面臨12大變局

中國財經傳媒人士劉曉博23日在鳳凰博客撰文表示，未來10年，中國房地產將呈現如下的發展趨勢。

1、城市之間房價差距將更大。因公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在北京、直轄市、省會城市和特區，所以城市之間房價差距會越來越明顯。

過去5年裡，中國形成了三大三小6個人口增長中心，「三大」是北京、上海和深圳以及其周邊城市；「三小」是鄭州、長沙和「廈門+泉州」。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2、大城市房屋日益資產化。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市以及10個左右的強二線城市中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。對於多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶來的最大福利。

3、小戶型將機械化。在大城市中心區，機械化的小戶型將崛起。20來平方公尺的小公寓，將演變成一架精密的儀器，利用折疊、打開，創造出豐富的生活場景。

4、逆城市化很難出現。很多發達國家在充分城市化之後，會出現逆城市化。也就是城裡人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。

5、大城市很難「去中心化」。歐美絕大多數城市，都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市都面臨交通、環境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。當局正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。

6、商舖面臨價值重估。隨著網購的發展，傳統商業旺區的街鋪可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。「一鋪養三代」越來越困難，「三代養一鋪」的悲劇隨時發生。

7、商辦跟住宅價格將長期倒掛。

8、房產稅會出台，但對市場影響不大。

9、計劃生育逐步調整，對房市影響不大。

10、大城市的房價：漲漲漲！中國的城市模式是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

11、房地產企業將大量消亡、轉型。

12、「互聯化+房地產」泡沫將破。

中國房市空屋率10億平方公尺 將面臨10年熊市

國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF 2015春季年會期間表示，目前中國房市的空置面積達10億平方公尺，空屋率高達20%。中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。

中共發改委「城市和小城鎮改革發展中心」的課題組2013年調查了12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區。「有研究數據顯示，全國新城新區規劃人口達到34億」。

根據中共統計局的數字，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國各地的新城如果按照規劃建成後，可以把全世界的城鎮人口全部裝進去。

《華夏時報》6月6日報導，中國發布的最新研究報告顯示，中國25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，然後會逐年下降。人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱。隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國房市未來幾年或難以擺脫「大拐點」的命運。

此前，劉曉博在其8月9日的博文中表示，未來決定中國房地產的是人口增量和資金增量。劉曉博判斷房市10年熊市已經開始。