多國貨幣劇貶 世界熱門城市商業地產飆漲

在美元強勁、低利率、多國貨幣競相貶值的情況下，投資者紛紛選擇購買世界各地熱門城市的房地產來保值。美國知名房地產資本分析公司（RCA）發布的指數表明，倫敦、香港、大阪和芝加哥的商業地產價格已經達到1999年以來的新高。有人推測，世界房地產市場正在趨向過熱。

《華爾街日報》報導說，RCA的數據還表明，房地產交易活動也呈現猛增。2015年上半年，美國商業地產的交易額達到1,180億美元，同比成長36%，比房地產市場最火熱時的2006年還要高。同期歐洲的商業地產交易額為1,480億美元，同比成長37%，是2007年次貸風暴以來的最高水平。

匯率、低利率和流動性推波助瀾

低利率、各國的刺激政策以及量化寬鬆計畫給各經濟體注入了大量的貨幣，致使商業地產比債券和其他資產對投資人更加具有吸引力。美國大投資公司紛紛增加它們的房地產持倉量，來自亞洲和中東的投資人更是不遑多讓。

美國目前正處於有史以來利率最低的階段之一。10年期美國國債的收益率只有2.2%。相比之下，RCA的數據表明，紐約市商業地產的平均收益率為5.7%。各國央行人為的維持低利率，將投資人驅趕到了多種高風險資產類別裡，包括「垃圾」債券和房地產。數據顯示，美國的多個退休基金在次貸危機中損失慘重，但近來房地產在其資產的比重達到7.7%，而2011年為6.3%。

今年2月，中國的安邦保險以19.5億美元買下紐約華道爾夫酒店（Waldorf-Astoria），創紐約酒店售價新紀錄。4月，中國人壽和平安保險在波士頓買下一幢造價5億美元開發項目的多方股權。5月，另一家中國公司陽光保險則以2.3億美元買下紐約的巴克拉特酒店（Baccarat Hotel），平均每個房間200萬美元。除了美國，中國的觸角還伸到了其他西方國家。其主權基金在雪梨和墨爾本購買了9棟辦公大廈，在法國和比利時則擁有10個購物中心。

在歐洲，購房者紛紛湧入馬德里和都柏林。那裡的房價仍然未能從2007年的危機中恢復。英國地產公司M&G上月進軍馬德里，購買了一幢價值1億美元的大樓。今年3月以來，該公司在丹麥、義大利、德國和法國的累計投資已經超過4億美元。

分析師：小心房地產市場過熱

目前對商業地產的強勁需求不禁讓人聯想起2000年代中期該產業的病態繁榮。結果美國次貸危機襲來，從佛羅里達到冰島、愛爾蘭，各國地產市場紛紛崩盤。2010年左右，世界房地產市場開始回暖，去年的復甦尤其強勁。但分析人士說，擴張速度太快了，讓人憂心。

有分析師警告，美聯儲一旦升息，房地產價格將暴跌。如果升息引發房屋貸款違約浪潮，勢必造成對全球金融市場的衝擊。美聯儲已經注意到，一些銀行再度放鬆了它們的貸款標準。今年第一季度末，銀行共有價值1.7兆美元的商業地產貸款，僅比最高峰時低2.6%。商業地產抵押貸款支持證券（MBS）將在今年達到1,110兆美元水平，是次貸危機以來的最高點，比2014年暴增14%。

芝加哥拉塞爾投資公司（LaSalle Investment Management）旗下共管理560億美元的房地產資產。其研究和戰略主管高登（Jacques Gordon）表示，他們認為現在是一個經濟週期的最後階段。雖然投資者無需驚慌，但是高登說，任何板塊如果有大量資本流入，一般而言禍事不遠。

穆迪投資服務公司（Moody's Investors Service）也警告說，放鬆信用標準有害無益。該公司的商業地產研究主任菲利浦（Tad Philipp）表示，他們希望人們從上次金融危機中學到的教訓能持久些。◇