房型不對 租金仍高／北市公宅上路 成效受檢驗

台北市長柯文哲日前前往首爾取經，入住並體驗當地的公共住宅，引起話題。台北市府日前規劃並推出的首波公共住宅，為交通便捷的捷運共構宅，第一波提供4個捷運站點共570戶，吸引2,354名民眾申請。截至22日，已完成簽約的僅有187戶，入住率僅3成。都發局表示，目前仍有不少民眾等候入住，將持續候補、配租，滿足租屋需求。

未來供給量

房型三、二、一 朝1:3:6

入住率低的主要原因，主要在於提供的房型和需求明顯落差。北市都發局統計，4個聯開宅房型共分一房及二房型，其中一房型的總需求數為1,845戶，但實際供給量卻只有261戶，只有滿足1成4的民眾需求；而二房型的總需求數為509戶，實際供給量為309戶。

房市專家、包租公律師蔡志雄說，政府應考量現代人的居住需求，從民眾登記的熱門程度，就能知道民眾需要的是什麼。「現在大概都是晚婚或小夫妻，大概一房的生活空間就足夠了，坪數不能太大，因為坪數太大租金就高。譬如人家要吃滷肉飯，妳給人家魚翅，沒辦法，不符合需求。」他提出「1房勝2房」是可留意的租房趨勢。

對此，北市都發局表示，因為聯開宅是北市府和建商聯合開發所分回的房子，政府依照現有的狀況去塑造，彈性較小。未來若是政府自建的，將以中小坪數為主，三房兩房及一房型的分配比例分別是1：3：6 ，三房型占10%、二房型占30%、一房型占60%。

至於，目前雖然入住率僅3成，但實際各站點仍持續進行候補戶的配租作業，尚有許多民眾等候入住，滿租應不是問題。

捷運龍山寺站之公共住宅內部照。（台北市政府提供）

市府當房東

入住得自備家具 被批不貼心

首波社會住宅甫推出，申請者眾，主要是看中捷運共構、到站即到家，交通便利，能以市價八五折至七折的租金入住，且各樓層獨立、出入單純，大樓有全天候保全管理，磁卡出入、並有公寓大廈管理委員會及委託專業物業管理，生活品質馬上提升。

但除了特殊情況下，一般入住公共住宅的民眾只有3~6年的租屋期限，對於短期租屋客來說，裡面不含家具並不方便，若要自備家具，租屋到期，又要處理家具的後續問題。蔡志雄建議政府，政府要當房東，就要理解房客的需求，可附基本家具。

而且，當出租住宅達到一定經濟規模，若未來成立「租屋公司」，集體採購家具可壓低費用，若再加上便宜租金、優良管理跟風評，對一般房東便會製造競爭壓力，如此，能引導房東自發性將房屋委託政府成立的租屋公司代管，以降低管理成本，提高空屋出租的比例。

新店區小碧潭站之捷運共構宅外觀（台北市政府提供）

低薪時代

年青人苦哈哈 依舊無感？

依北市府開出的「聯開宅租賃對象條件」，家戶年收入低於當年度台北市百分之40分位點家庭之平均所得（103年度為119萬元），方能承租，且所得總額平均分配全家人口，平均每人每月不得超過北市最低生活費標準之3.5倍（103年度為51,779元以下）。

也就是說，租金若依市價85折計算，一般房租不宜超過月收入1/3，年青人自住，月薪至少需4萬，若對照北市2104年受僱薪資結構，年薪55萬元以下者約占65%，而25歲以下的年青人，年薪近八成低於35萬元，換句話說，這樣的薪資結構，即使打了八五折的出租公宅，也只有小康家庭租得起，薪水偏低的年青人，依然是望屋興嘆，就更遑論社經弱勢的族群。

針對類似的批評，市府表明，目前公共住宅是將入住對象提升至中產階級為主，社經弱勢家戶為輔。聯開宅更是以青年族群為首要對象，社經弱勢族群則依住宅法規定，具特殊情形及身分者保障57戶（10%）名額，並提供低收入戶租金補貼。

市府並回應，為確保不同需求的市民之居住權利，未來除了持續推動租金補貼，未來則希望以多元供給方式，積極增加公有出租住宅的存量，長期目標為公有出租住宅總量達北市住宅存量5%（約4萬5千戶）。◇