房地合一稅高或低 算給你看

財政部現正推動的房地合一稅，堪稱是中華民國104年以來的房屋和土地稅制最大變革，各界對新版房地合一稅規劃內容各有意見，但基本觀念是出售4千萬元以上房屋以新舊制同時計算，新制後所繳的稅額可能是舊制的200%以上，房地產高資產族可要好好撥算盤。

4000萬元是課稅門檻

據中央社報導，各界對房地合一稅的稅率、優惠措施、日出條款等規劃各有意見，但民眾可以把握住房地合一稅最重要的觀念為「夫妻及未成年子女設有戶籍（核心家庭）」、「出售價格是否在4千萬元以下」及「是否在該房地連續住滿6年」，同時滿足這3項條件，房地合一稅不會找上門。

若這3項條件無法同時滿足，就再從17%的課稅稅率及長期持有優惠，以及重購退稅來考量；當持有不滿兩年的「年份門檻」無法通過、「非居住者（外籍或國籍但非長期住在台灣者）」，不論價格在4千萬元上下，一律以30%的稅率計算；至於持有多少棟的房子並不在房地合一稅考量範圍。

依此觀念，與大多數民眾相關的是「租稅優惠部分」。民眾出售的房地價格若在新台幣4千萬元以下，「僅限」夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住於該房地連續滿6年且無供營業使用或出租者「享有免稅（免房屋交易所得稅）」，6年內限一次，但土地增值稅仍得照交不誤。

但財政部認為現行的房地分離課稅制度稅負偏低；若以新房地合一制計算，最重要的觀念是土地增值稅維持現制照繳不誤，再依所得額（獲利）扣除土增稅的稅基（即公告土地現值漲價總數額），再考量長期持有減徵來課稅，消除重複課稅，使土增稅的租稅優惠不受影響。

長期持有享優惠

以財政部3月9日公聽會時所舉例的基本資料，民眾出售持有8年的房屋，獲利207萬元，以現制必須繳土增稅3.7萬元，房屋交易所得稅5.2萬元，總稅負8.9萬元，租稅負擔率為4.3%。

假設這棟房屋出售時無法同時滿足上述3項免稅條件，依房地合一稅規劃，土增稅繳3.7萬元，假設稅率是20%，倒算回去得到稅基（賣屋時的公告土地現值減除買屋時的公告土地現值，即為漲價總數額）是18.5萬元。

而售屋者賣屋時持有8年，屬長期持有，且符合財政部版本「出售屋屋、房屋及其坐落基地按持有第3年起，每年減徵4%，最高減徵80%」的規定，因此可從第3年到第8年享有減徵各4%，共減徵24%（意同打76折），因此所要繳的課稅稅率是房合一稅率17%打76折，等於12.92%。

以此例獲利207萬元減除土增稅稅基18.5萬元，再乘以稅率12.92%，得到要繳的房地合一稅是24萬3,542元，再加上照繳不誤的土增稅3.7萬元， 共繳28萬542元，租稅負擔率高達13.55%，比起舊制的4.3%多得多，較舊制的總負稅額8.9萬元增加19萬1,542元，增幅達215.22%，差別甚大，租稅負擔並不輕。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉也舉例，某甲在2015年買進一棟A房產，2016年房地合一制實施，某甲只需在2017年持有滿2年後出售，就不在房地合一課徵範圍。若某甲在房地合一實施後出售A房產，不僅是新制課徵對象，沒有租稅優惠，還因持有未滿2年，按課稅所得課30%的房地合一稅。

房仲指出，不少團體認為財政部版的售屋4千萬元免稅門檻太低，應該降低免稅金額，拉高門檻。殊不知若真的拉高門檻到3千萬元或2千萬元以下才免稅，會有更多民眾賣屋時被列入房合一稅的課稅範圍，反而民眾的荷包更失血。◇