朱鎔基去世 從房改到房地產危機的制度反思
前中共國務院總理朱鎔基去世的消息，再次引發外界對1998年中國房改與當下房地產危機關係的討論。專家指出，朱鎔基房改只是「打開了水龍頭」，真正導致風險累積的，是此後房地產政策被中共既得利益集團不斷裹挾、地方財政綁架的過程。
朱鎔基親手按下中國房改開關
1994年，在朱鎔基的主導下，中共國務院一口氣推出了財稅制度、金融體制、投資體制、企業制度、住房制度、物價體制等六個方面全方位體制改革。
1998年7月3日，中共國務院發布〈國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知〉（國發〔1998〕23號），這份文件明確提出「停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化」，建立「以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」，同時擴大個人住房貸款、發展住房公積金貸款和商業銀行住房貸款，並培育住房交易市場。
從歷史背景看，這場改革有其合理性。它終結了長期存在的福利分房制度，推動住房商品化和市場化，也促進了住宅建設和城市化。但外界分析認為，住房市場化後來並沒有形成一個以「居住保障」為核心的成熟住房體系，而是在地方財政、土地制度、信貸擴張和投資需求的共同推動下，逐漸演變成以房地產開發和房價上漲為重要增長動力的經濟模式。
房地產業被地方財政深度綁架
中國問題專家王赫對《大紀元》表示，不能簡單的把今天的中國房地產危機全部歸咎於朱鎔基時代的房改設計。朱鎔基時代的房改初衷主要是解決住房短缺和當時的通貨緊縮問題，但隨著中國加入世貿組織（WTO）後經濟高速增長，房地產逐漸被賦予拉動GDP、支撐地方財政等功能，最終形成土地、信貸、房地產和地方財政相互捆綁的利益結構。
與此同時，1994年的分稅制改革形成明顯的財政矛盾：中央掌握了較大比例的財政收入，但大量公共支出仍由地方政府承擔。在地方財政收入與支出責任不相符的情況下，土地逐漸成為地方政府重要的收入來源。許多地方政府採取「低價收儲、高價出讓」的方式，透過住宅和商業用地獲得較高土地收入，同時以低價甚至零地價工業用地招商引資，並將土地收入用於城市建設和地方財政。在王赫看來，這一機制最終使房地產不再只是解決居民住房問題的政策工具，而成為地方政府財政體系和經濟增長模式的重要組成部分。
官商形成牢固的利益結構
隨著中共土地財政不斷擴張，房地產、地方政府、銀行與開發商之間逐漸形成了牢固的利益結構，「房地產、賣土地、搞土地批租」逐漸形成了一個循環，「全民炒房」也由此出現。
王赫認為，房價持續上漲對不同群體產生了截然不同的影響。早期已經擁有住房、特別是部分體制內人員和中高收入群體，在房價上漲過程中能夠獲得資產增值；而後來進入住房市場的年輕人和剛性需求群體，則需要承擔越來越沉重的貸款壓力，尤其是2015、2016年以後，房地產金融化和高房價問題進一步加劇。
2021年恒大危機之後，中國房地產市場進入持續調整階段。王赫認為，房地產泡沫破裂後，市場本應通過價格調整、企業退出和債務重組逐漸完成出清，但現實中的政策卻試圖阻止房價快速下跌，他把這種政策比喻為「築壩」，「水位已經漲得很高了，它不放洪、不洩洪，反而不停的築壩。這越築壩，那個洪水就越蓄越多。」
在他看來，各地頒布的限跌、限價等措施雖然可以暫時避免房價快速下跌，卻可能延緩房地產市場出清，使風險不斷累積。他表示，溫家寶和李克強任總理時，決策層實際上已經看到房地產風險，但由於房地產牽涉地方財政、銀行、企業和居民財富等多個領域，任何劇烈調整都會帶來巨大衝擊。「中國房地產之所以長期難以擺脫對土地、信貸和地方財政的依賴，一個重要原因是既得利益已經深度嵌入政策體系。」◇
