油價通膨帶動升息 恐衝擊房市

在全球地緣政治風險升溫之際，油價大幅飆升，各國央行為應對通膨，不排除再啟升息，房市趨勢專家李同榮說，屆時房市將面對「油價飆、通膨高、利率升」三重衝擊，特別是如果利率快速上升超過兩碼時，房貸負擔大幅增加，交易量將急遽萎縮，房價將有大幅修正的可能。

李同榮指出，如果能源與通膨危機陷入中長期抗戰，進而引發利率上升，導致央行採升息措施，對股房市與經濟將帶來衝擊。他說，若升息幅度有限，房市仍具抗通膨特性，資產保值需求將支撐價格，房價相對穩定，交易量持平或小縮，這就是強勢市場下修中典型的「價撐、量微縮」格局，市場等待的是「殺價取量」。

不過，李同榮說，如果利率快速上升超過兩碼時，房貸負擔大幅增加，購屋需求急凍，影響所及，形成「房貸利率上升、投資客退場、自住需求延後」三大不利局面，房市交易量急速萎縮，房價隨後再修正，市場一定要透過殺價換取交易量。

股市資金未必流向房市

他說，市場常有一種期待，就是當股市下跌，資金會轉入房市避險。然而在升息環境下，這個邏輯未必成立，房市不見得是股市資金流出的避風港。

李同榮進一步解釋，首先利率上升，提高房市持有成本，第二信用管制會限制房市資金流動，第三是流動性過低，影響房市投資意願，第四處於空頭下修的房市，將影響剛需進場決策。

因此，他說，未來資金並非單純「由股轉房」，在升息壓力與經濟不確定因素以及房市處於下修循環的不利因素影響下，有可能是整體資金同步收縮，轉往超額儲蓄體系。

利率主導房市走勢

李同榮強調，「油價與通膨只是起點，真正決定市場走勢的是利率變化。」在升息循環中，股市先行修正，經濟逐步降溫，房市延後反應，而房市在下修週期中，升息幅度多寡，會是房價下跌的體溫計。

在房市前景充滿隱憂下，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達說，今年工業用地成為市場亮點。據統計今年第一季，商用不動產交易金額達894億元，占整體市場約85%，顯示資金明顯往AI相關產業傾斜。而在土地市場方面，第一季全台交易量為475億元，其中工業用地達233億元，占比近五成，成為撐盤主力。

不過，建商購地動能明顯轉弱，對於央行利率對房市的衝擊，他說，央行利率從3%倍增到6%，房市才有崩盤的可能，但按照台灣通膨的情況，發生這樣情境的機會可能不高，認為房價因此下修的幅度有限。◇