海南封關 仲介：房價反遭腰斬

海南封關政策正式落地後，房市並未出現外界預期的「價值重估」，據在海南從業超過二十年的房地產仲介透露，封關第五天，海南島多個區域房價已腰斬；作為海南省會、被視為自貿港「橋頭堡」的海口，亦未能成為例外。這說明，封關不僅沒有托住房價，反而令房地產價格加速下探。

海南全島封關於2025年12月18日正式啟動，旨在將海南自貿港打造成獨立關稅區，促進貿易投資自由化和高水平開放。旅客進出仍享便利（如59國免簽），但對貨物貿易和企業稅收（如「零關稅」擴大、加工增值免稅、企業/個人15%所得稅）帶來政策紅利。

近日，一段由海南當地仲介發布的影片熱傳、引發關注。這名自稱「磊哥」的仲介在影片中說，他在海南從業二十多年。海南封關第五天，海南的房價就成了天大的笑話。

他先從海口說起，原本海口房價最貴的地方是海口國興大道，號稱海口的CBD（Central Business District，中央商務區），「以前大家都覺得，國興大道就是海口的CBD，房價怎麼也得一平方公尺2萬5千元（人民幣，下同）。去年還覺得能撐在1萬8，今年直接跌到1萬2。」他說，國興大道「原路望品」建案從原來的2萬5，也回落到1萬6、1萬7，旁邊的新建案也跌到了1萬6、1萬7。

「磊哥」說，目前很多人問他，海口的江東新區觀瀾湖西海岸的房子是否可以買。他認為，江東新區在普通人看來，那是海南的未來、自貿港的橋頭堡，但在他看來，江東是未來房價下降最快的區域。比如，原來最好賣的建案「千江悅」，以前單價是2萬多，上個月該建案推出了單價1萬3,900元的一樓的房子。新開賣的建案，單價跌到1萬7。「正常的樓層，我可以賣單價1萬2，之前2萬買房的人就是大冤種了。」

他說，觀瀾湖的房價從原來最高時單價2萬5，現在才1萬出頭，別墅跌到200萬左右。「以前是沒錢買觀瀾湖（的房子），現在是沒錢才買觀瀾湖（的房子）。」

「磊哥」感嘆道：在西海岸已經出現一平方公尺8千多元的商品房，而且還是大型社區加校區房。海口的免稅城附近的別墅，目前降到一平方公尺1萬元左右。「上個星期，海口老城鎮鎮中心出現了一平方公尺5千多元的住宅，還是新房，老城的其他的新房還怎麼賣？」

「磊哥」指出，海南文昌的房子價格跌得更厲害，文昌縣城房子跌到一平方公尺5千多元，海南的海景房與工業別墅也未能倖免，按使用面積計算，單價已降至兩三千元。「去年六七千還能算抄底，現在回頭看，都是高位。」

自2020年〈海南自由貿易港建設總體方案〉發布以來，「封關運作」被反覆強調為海南自貿港建設的關鍵，並長期被視為制度紅利釋放的重要象徵。在過去數年中，「封關」概念不斷被市場放大，並與「國際資本進入」、「區域價值重估」等預期綁定，成為海南房地產的重要支撐敘事之一。但官方文件亦明確稱，封關並不等同於「封島」，也不意味著人員、資本立即實現高度自由流動，相關政策將分階段、分領域推進。

房價為何反向下行？

成都擁有12.5萬粉絲的成都博主「西康」在近期影片中也對海南封關後的房市表現提出質疑。他說，海南封關落地，聲稱要取代香港，超越新加坡。但封關後，房價應聲而落，直接崩了，成了當之無愧的最大笑話。在他看來，封關並非利好兌現，而是利多出盡，「就像炒股一樣，消息最值錢的時候，是還沒落地的時候。一旦落地，就開始結算現實。」

「西康」過去曾在海南島住了3年，此後每年去海南旅居2、3個月，帶著母親在那裡過冬。當時對海南島比較了解。他說，海南幾乎是全中國「炒作週期最長、預期被拉得最高」的地區之一，而當封關真正落地，市場開始重新評估人口、產業和真實購買力。

「西康」認為，封關是一場清算，「海南的房地產甚至連成都這樣的城市都比不上了。真的已經崩塌了，而且這才是開始，接下來會跌得更慘，可能比中國其他地方跌得更慘。因為海南島的基礎建設，人口的經濟規模，發展前景，以及它以前的表現，都證明它幹啥啥不行，炒作第一名，這就是海南，最終的結局就是一地雞毛。」◇