投資房地產 必知六大重點

投資房地產最需要注意什麼事？買房子的時候，有一些重要因素要考量，有些人可能不太清楚。了解之後，才能判斷：比如買房子來出租划算嗎？這筆投資會不會賺錢？

以下是影響房產價值的6大因素，以及買房子出租時該知道的事。

1. 地點

如果你對房地產這一行很熟，可能聽過這句口頭禪：「地點、地點、地點。」事實表明，一個房產能否用來出租賺錢，地點絕對是最重要的因素。

租客挑選房子地點時，除了考慮城市，也會考慮是否有以下環境：

• 好的學區
• 綠化環境
• 鄰近大眾運輸
• 有雜貨店和零售店
• 有餐廳等飲食店

這些都是決定整體房產價值的重要條件。好的社區應該要適合步行、有便民的設施，以及讓人感到溫馨與安全。當然，有三個小孩的租客與一對退休夫婦講究的重點可能不同。所以在尋找地點時，要從各種條件中去權衡，尋求最佳平衡點，找到往後可以保值的地點。

2. 投資目的

每個投資客買房出租，有不同的目的與盤算，有以下幾種可能：

• 自住兼出租：自己住一個房間，把其他房間出租。

• 長期持有：買下來當作長期資產。

• 舊屋翻新：把房子買來整修之後再脫售獲利。

• BRRRR策略：買低於市價的舊房子（Buy），加以修繕（Rehab），然後出租（Rent），抵押、重新貸款（Refinance）套現，再尋找下一個目標重複上述流程（Repeat）。

並非每一種投資計畫都適合所有市場，例如，BRRRR策略只適用於有大量低於市價房屋的地方。你的投資計畫必須符合你選擇的市場，這一點很關鍵。

3. 現金流

想買房出租的投資人，最先要考慮的就是能否有正的現金流。你的租金收入必須足以抵掉每月的抵押貸款、修繕費、保險費等開支。

購屋之前，要計算一下投資報酬率：用你每年的租金收入除以購屋成本。10%或10%以上的投資報酬率就算不錯了，這表示你的現金流不僅可以打平，還有利潤。

4. 增值空間

增值的涵義很廣，包含幾個因素。一般說的增值是指房產價值會隨時間增加，你持有房屋越久，房產價值自然越高；但你也可以砸一筆錢整修房屋（例如增加一間浴室、翻新廚房、換新屋頂等），「強迫」房屋升值。

房屋增值得夠多，不僅拉高淨值，以後出售利潤較高，也會改善你的現金流。房屋價值越高，租金就可以收越多，這樣你就有更多資金可以運用，去做一些短期投資。

5. 臥房與浴室

以同一個市場來看 ，宜居空間大的房子總比宜居空間小的房子價值高。宜居空間是指日常生活中適合人待的空間、有暖氣且通風良好的空間，舉個例子，壁櫥就不是宜居空間，而有適當配備的地下室就是宜居空間。

以下空間越大越多，房屋就越值錢：

• 臥房
• 浴室
• 廚房
• 停車位或車庫
• 院子

6. 屋齡與屋況

很多人買房子都想要找最新、最現代化的房屋，省得要經常維修。因此屋齡和屋況就成了房產價值與房市交易的重要因素。

租客和購屋者想要的是：

• 最新式的建築設計（除非房屋具有歷史價值）
• 最新式的空調系統與屋頂
• 最新式的電器
• 優美的外觀

很多人喜歡即刻入住式房屋，即不需大修或裝潢即可入住的房屋。買即刻入住式房屋雖然頭期款較高，但買來出租卻能收較多租金。列一張購屋清單可能會有幫助，把你想買的房屋的設施、特點、價格寫下來。

｜想一想｜

回到原始問題：我該不該買房投資？這要看你要買什麼樣的房子、房市情況如何，還有你的目的是什麼。無論你決定何時投資、到哪裡投資，都可以參考上述6項因素，找到可以保值的房地產。

原文： The Top 6 Factors Affecting Investment Property Value 刊於Entrepreneur網站。◇