恆大危機 專家:中國房地產瘋狂時代結束

圖為2021年9月22日,在中國北京的恆大城市廣場購物中心,一名女子正路過恆大的廣告牌。(Andrea Verdelli/Getty Images)
圖為2021年9月22日,在中國北京的恆大城市廣場購物中心,一名女子正路過恆大的廣告牌。(Andrea Verdelli/Getty Images)

【記者駱亞、林燕/報導】

臺灣財經名嘴黃世聰表示,恆大代表中國的房地產問題,無論房地產未來是軟著落,或硬著落,中國房地產行業瘋狂發展的大時代結束。

中國房地產業巨頭恆大集團週二(10月12日)再次發生債務到期不能償還的情況。恆大發行的3個美元債券,合計1.48億美元的票息於週一(11日)到期,到目前仍沒有恆大付錢的消息。

這家深陷債務危機的龐大民企在過去三週內連續三次錯過還債期限,進一步加劇市場對中國房地產業債務違約現象蔓延的憂慮。

中國房地產盛極而衰

「恆大其實投射出來的是中國房地產的問題,長期過度擴張導致負債都累積在房貸者或者銀行手上。」黃世聰接受《大紀元》採訪時說。「這代表著中國房地產盛極而衰,接下來會對中國經濟產生一個重大衝擊。」

他表示,在經過二十年的房地產狂奔之後,中國房地產開始觸頂後回落;企業和銀行呆帳都在這一次恆大事件中集體反映出來;基於房地產在中共經濟內需中占據重要地位,一旦房地產價格下滑,會對未來的中國經濟增長產生一個「非常致命性的打擊」。

「中國(中共)一直在防止房地產出大亂,加上這幾年美國(對中共的)制裁以及中國大陸經濟本身減速都在對房地產構成壓力;反過來,房地產大幅下跌,又會對經濟造成壓力。所以,這是一個很難改變的結構性問題。」黃世聰說。

根據美國投資銀行高盛的數據,2018年中國的住宅房地產市場產值(包括建築活動和服務在內)相當於中國GDP的23%。

三條紅線早已壓死房地產商

中共2020年8月給房企劃出「三道紅線」,限制房企的銀行貸款額度。這三條規定是:一、除預收款之外的資產負債率(即負債除以資產)不得高於70%;二、房企的淨負債率不得大於100%;三、房企的現金短債比(即現金除以短期債務)不得小於1倍。

黃世聰表示,北京此前的「三條紅線」政策想去房地產業的泡沫化,給中國房地產商特別是一些大型房企帶來了重大回落壓力,直接壓制房地產過去的擴張政策。

「他們(房地產商)過去就靠快速擴張——快速買地,快速取得土地用地資格,快速蓋完後,再快速賣給消費者,所以必須要有大量的儲備地和周轉資金在手上。當擴張速度變慢之後,就影響到房地產公司的財務結構。」他說。

澳洲雪梨科技大學副教授、中國問題專家馮崇義也告訴《大紀元》,「三條紅線就是(中共)沒錢了,擔心整個金融系統性崩潰,要優先保國家銀行。哪怕它願意去保(房地產),也沒有能力去保了」。

黃世聰表示,好的情況是中國房地產慢慢把泡沫擠出去,慢慢落地,那影響時間會非常長,對中國經濟損傷比較小,但會拖累中國經濟的中長期發展;如果是快速擠破泡沫,那對中國來說是悲劇,但可以短線獲得一個調整的機會,然後再快速往上走。

「無論是哪一種版本,因為房地產帶動經濟景氣局面,中國經濟要像過去一樣狂奔的時代也已經完全結束。」他說。

他預計,短期至少在兩三年內,中國房地產勢必得面臨一次修正,需要具體研讀中國的政策挑戰,才能夠知道後續發展。

他說,在建商擴張速度變慢,購房買方受到中國經濟衰退或者經濟減緩的影響,這都會對整個房地產行業構成雙重壓力,房地產未來可能較長一段時間會保持看跌狀態。

恆大本身對全球影響不大

在被問到,恆大是否如美國雷曼兄弟將風險傳到海外,黃世聰表示,恆大本身對全球的經濟影響並不大。

「以中國來說,恆大本身的因素對全球的經濟影響是不大,但對全球影響比較大的是在中國房地產行業的整體泡沫化。」他說。

「如果中國經濟受此影響,將導致整個需求減緩,對原料、全球消費市場產生衝擊。所以我覺得,中國因為房地產下滑造成的經濟衰退會影響到全球,這會具有一個傳導性。」◇

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