恆大危機 專家：中國房地產瘋狂時代結束

臺灣財經名嘴黃世聰表示，恆大代表中國的房地產問題，無論房地產未來是軟著落，或硬著落，中國房地產行業瘋狂發展的大時代結束。

中國房地產業巨頭恆大集團週二（10月12日）再次發生債務到期不能償還的情況。恆大發行的3個美元債券，合計1.48億美元的票息於週一（11日）到期，到目前仍沒有恆大付錢的消息。

這家深陷債務危機的龐大民企在過去三週內連續三次錯過還債期限，進一步加劇市場對中國房地產業債務違約現象蔓延的憂慮。

中國房地產盛極而衰

「恆大其實投射出來的是中國房地產的問題，長期過度擴張導致負債都累積在房貸者或者銀行手上。」黃世聰接受《大紀元》採訪時說。「這代表著中國房地產盛極而衰，接下來會對中國經濟產生一個重大衝擊。」

他表示，在經過二十年的房地產狂奔之後，中國房地產開始觸頂後回落；企業和銀行呆帳都在這一次恆大事件中集體反映出來；基於房地產在中共經濟內需中占據重要地位，一旦房地產價格下滑，會對未來的中國經濟增長產生一個「非常致命性的打擊」。

「中國（中共）一直在防止房地產出大亂，加上這幾年美國（對中共的）制裁以及中國大陸經濟本身減速都在對房地產構成壓力；反過來，房地產大幅下跌，又會對經濟造成壓力。所以，這是一個很難改變的結構性問題。」黃世聰說。

根據美國投資銀行高盛的數據，2018年中國的住宅房地產市場產值（包括建築活動和服務在內）相當於中國GDP的23%。

三條紅線早已壓死房地產商

中共2020年8月給房企劃出「三道紅線」，限制房企的銀行貸款額度。這三條規定是：一、除預收款之外的資產負債率（即負債除以資產）不得高於70%；二、房企的淨負債率不得大於100%；三、房企的現金短債比（即現金除以短期債務）不得小於1倍。

黃世聰表示，北京此前的「三條紅線」政策想去房地產業的泡沫化，給中國房地產商特別是一些大型房企帶來了重大回落壓力，直接壓制房地產過去的擴張政策。

「他們（房地產商）過去就靠快速擴張——快速買地，快速取得土地用地資格，快速蓋完後，再快速賣給消費者，所以必須要有大量的儲備地和周轉資金在手上。當擴張速度變慢之後，就影響到房地產公司的財務結構。」他說。

澳洲雪梨科技大學副教授、中國問題專家馮崇義也告訴《大紀元》，「三條紅線就是（中共）沒錢了，擔心整個金融系統性崩潰，要優先保國家銀行。哪怕它願意去保（房地產），也沒有能力去保了」。

黃世聰表示，好的情況是中國房地產慢慢把泡沫擠出去，慢慢落地，那影響時間會非常長，對中國經濟損傷比較小，但會拖累中國經濟的中長期發展；如果是快速擠破泡沫，那對中國來說是悲劇，但可以短線獲得一個調整的機會，然後再快速往上走。

「無論是哪一種版本，因為房地產帶動經濟景氣局面，中國經濟要像過去一樣狂奔的時代也已經完全結束。」他說。

他預計，短期至少在兩三年內，中國房地產勢必得面臨一次修正，需要具體研讀中國的政策挑戰，才能夠知道後續發展。

他說，在建商擴張速度變慢，購房買方受到中國經濟衰退或者經濟減緩的影響，這都會對整個房地產行業構成雙重壓力，房地產未來可能較長一段時間會保持看跌狀態。

恆大本身對全球影響不大

在被問到，恆大是否如美國雷曼兄弟將風險傳到海外，黃世聰表示，恆大本身對全球的經濟影響並不大。

「以中國來說，恆大本身的因素對全球的經濟影響是不大，但對全球影響比較大的是在中國房地產行業的整體泡沫化。」他說。

「如果中國經濟受此影響，將導致整個需求減緩，對原料、全球消費市場產生衝擊。所以我覺得，中國因為房地產下滑造成的經濟衰退會影響到全球，這會具有一個傳導性。」◇