房市多頭景氣救援 地上權住宅再現

曾被視為「票房毒藥」的地上權住宅，今年推案潮捲土重來了。據住展雜誌統計，今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案，數量為大台北地區單年次高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示，兩大原因，包括：房市景氣好，購屋需求強勁，二來是北市房價已回到多年前高點，部份地上權案慘套多年後已經解套，先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間，因此轉為積極推案，預期接下來地上權建案數量還會持續增加。

住展表示，2013年、2014年是前次多頭景氣最高峰，當時國產署趁勢推出許多設定地上權案，引起各路建商瘋狂出高價競標，殊不知景氣很快地反轉下修，業者現標現套。這段期間標脫的地上權案，因房價修正的緣故讓開發利潤縮水，於是多數開發案推案時間便往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。

住展雜誌統計資料顯示，2015年以來地上權推案十分低迷，2015年至2020年的六年之間，僅有二個地上權案推出，且大部份年度都掛蛋。

受景氣激勵，今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案，三筆地上權案總案量僅約18億元，以建案數量看，已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄，僅次於2014年的5個。

何世昌表示，地上權住宅案產品規劃與銷售訴求有改變。第一個轉變是大坪數房型消失了。過去，有些地上權案規劃50坪以上、稍大坪數的換屋房型，甚至是70坪以上的大坪數房型，但事後證明大坪數房型是「毒藥中的毒藥」。

其次，建案銷售策略也產生改變。前一波地上權推案潮多主打「買比租更划算」，但由於地上權建案投資優於自住的關係，業者轉為訴求收益性與功能性；例如比一般住宅擁有更高的出租投報率、低負擔入籍明星學區、或者以千萬元初頭低門檻入住台北市中心。

第三、解決貸款面的缺點。為了避免貸款不易與成數偏低等問題嚇走消費者，今年推出的三宗地上權案，皆提供最高七成銀貸方案，與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。第四、業者汲取先前地上權案消費爭議經驗，部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式來降低未來的訴訟風險。

何世昌認為，今年地上權建案多在三級警戒降級後才開賣或強銷，銷售成績是否能夠開出紅盤有待觀察；由於接下來國產署將持續釋出多筆地上權土地標售案，而消費者接受度與銷售率高低，勢必影響標售結果。

何世昌建議，地上權建案相對便宜的價格、比一般住宅更高的出租投報率的優勢明顯，但消費者最好仔細審閱契約內容與計算清楚持有成本，以免日後衍生消費糾紛。