陸推融資新規 房企苦日子來了

中共監管機構將發布對中國房企的融資新規定，規定顯示地產債不能按照全額度發新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規模發新債。對房企融資再次收緊，同時，隨著房企的償債高峰到來，再加上銷售不暢，房企的苦日子來了。

據《21世紀經濟報導》8月15日報導，5名金融界人士13日向該媒體記者透露，中共監管機構將進一步收緊房地產企業發債規模，借新還舊發債的額度按照70%至90%實行，具體比率會根據發行主體單筆單議進行確認。

一個投資銀行部門的人士也表示，地產債不能按照全額度借新還舊，銀行間市場按照擬舊債的85%發行。

同時市場傳言稱監管層或設置「三道紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。據國金證券研究所統計，超過這三道紅線的房企不在少數。

對此，興業研究認為，此次收緊地產債融資將使最近較熱的土地市場和債券融資市場降溫，通過只允許償還不超過對應存量債務融資工具85%的方式壓降房企槓桿水平，在對房企主要的表外融資方式信託融資嚴管控後，進一步對房企表內債券融資進行管控。

據中房研協數據，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內外融資債券到期規模約為5,588億元（人民幣，下同），同比增長58%。6~12月到期的中國房企美元債共計64支，合計204.37億美元（約1,420人民幣），其中，6月、8月和11月到期的債券數量最多。

按照克而瑞研究中心的報告，剔除提前兌付和回售因素，有14家房企2020年的到期債務規模超過100億元。在TOP20的房企中，萬科、綠地、綠城、龍湖、新城、融創和世茂7家房企年內到期債務破百億元。

但今年以來面對瘟疫的打擊，中國房市銷售處於低潮，雖然近期有所緩解，但是依然沒有達到絕大多數房企的預訂額度。房地產是典型的高負債、資金密集型行業，現金流是房企的生命線。

面對償債和銷售不佳的雙重壓迫，中國房企加大了發債力度，尤其是海外債券的發行力度。

中共央行的數據顯示，第二季度末，房地產開發貸款餘額11.97兆元，同比增長8.5%。據中指院數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%；過去3個月海外債連續增長，7月發行規模508億元，環比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環比提高0.6%，創下2月份瘟疫爆發以來的利率新高。

報導認為，海外債利率再創新高，意味著假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個房市進一步推向債務深淵，增加系統性風險。而新規定對指標「不合格」的房企會被限制融資，一些中小房企希望以價換量的路是走不通了。

另據國金證券不完全統計，近幾年房企融資來源中，國內貸款、直接外資及自籌資金佔比呈現下降趨勢，經營性融資佔開發資金來源佔比提升。所謂經營性融資，即包括股權融資、債權融資和銷售回款等。如今前兩者被當局卡得死死的，銷售又上不去，融資環境對房企很不利。有開發商表示，房企要過苦日子了。◇