陸地產業現「國進民退」 民營房企陷困境

最新的數據顯示，今年中國國營房企成為收購高地價的主力，有業界人士表示，現在地產也出現了「國進民退」的現象，加上各種融資管道收緊，令民營房企處境困難。

據財聯社報導，中原地產數據顯示，至9月中旬，中國50宗高價住宅地塊總價約2384億元（人民幣，下同），國資占比達67.3%；非國企主導房企投入資金為769.15億元，占比32.7%。而成交價超過45億元的住宅地塊共有21件，全部由國資或有國資入股的房企獲得。

雖然今年以來已有數百幅土地流拍，但據中原地產統計，至今年9月中旬，中國住宅用地單宗地塊總價超過34.5億的地塊共50宗，其中，國企或國資大股東企業拿下31宗，占比達62%，而此前這一占比基本在40%左右。

中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦對此表示，房市持續調控和金融去槓桿，令民營房企更加困難，地產業也出現了「國進民退」的現象。

中原地產首席分析師張大偉表示：「房地產企業在2018年面臨的最大難題是融資，各種融資管道最近都在收緊，融資價格也在上升。『國進民退』在房地產領域表現比其他行業更明顯，現在很多土地被國資獲得，使得市場出現降價可能性變小。」

億翰智庫一位經理也認為，民營中小房企限於信用評級較低等原因，融資難度較大。即使中小民營房企可以獲得資金，成本也相對較高。

另外，一家閩系房企投資部人士表示，雖然表面看今年土地價格下降了，但是隱性門檻在不斷提高。一些城市在出讓土地之前，土地主管部門會給開發商進行綜合評分。

一家民營房企人士表示，很多中小房企跟本跨不過中共這些大大小小的條件設置，不得已只好找有國企背景或國有大型企業背書。因為國資企業在中共庇護下資金渠道更廣，市場資金緊張的時候仍能獲得銀行貸款及其他管道資金，這些資金是一般民營房企難以企及的。

一位地產分析師揭示了其中一種操作方式：作為大股東的國企先從銀行獲得一筆貸款，再以股東貸款的形式轉給其入股的中小房企。如果國企獲得的貸款利率較低，其從銀行獲得的利率與股東貸款之間，還能形成一定的息差。

海外評論人士文小剛認為，從表面看是民營房企資金困難找國企背書，但實際上這是中國目前在企業「國進民退」在地產行業的表現。因為哪個企業也不願意把自主權轉讓給別人，這就等於實際上把公司賣給別人了，是國企在吞併民企。再有，國營企業拿到低息貸款後把資金轉給中小房企，坐吃利差，這是資本市場一種畸形的現象。◇