海外房產夯 投資謹記7心法

東協經濟利多帶動柬埔寨、馬來西亞、泰國3國的首都房價，連年有5%以上漲幅；日本和英國亦不遑多讓，主要城市的租金投報率介於6~8%。跨海投資房產正吹起一股旋風，讓專家告訴您如何進退得宜。

過去10年台灣不動產呈現緩步攀升，加上房市政策影響，國內房屋持有與交易成本也愈來愈高，台北市的房價居高不下，租金淨投資報酬率卻頂多1.5~2%，不少投資族轉向「外」發展。

第一太平戴維斯台灣分公司統計結果顯示，去（2014）年台灣人投資海外不動產金額約740億元，並預期今年仍有三成的成長空間。

海外房產投報利潤誘人，讓不少年輕族群選擇轉戰海外，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，投資前應審慎評估，同時參考下面列出的7項注意事項，該不該買就能了然於心。

一、首都都心區

一般而言，首都都心區都擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度，在地及外來購屋需求也是最強的，當地第二大城市則是次要選項。

二、生活機能強、交通便捷區域

為確保房產保值及增值性，不管國內外，購屋還是回歸地段力，也就是要以生活機能強、交通條件便捷為考量，即使是首都圈也是要檢核是否具有這些優勢。

三、捷運站周邊

購屋最簡單的篩選條件就是逐捷運而居，在投資海外房地產時仍是不敗的購屋策略。在陌生的城市，民眾只要攤開當地捷運地圖，購屋標的越接近當地核心區的捷運站越理想。

四、精選代理銷售公司

現在代理銷售海外房地產的公司如過江之鯽，因此當想將大筆資金投入海外時，謹慎選擇一家信譽佳、口碑好的公司非常重要，確保一旦有任何糾紛可以全力維護你的權益，同時避免所託非人。

五、務必親自看屋

切忌衝動性的購買，簽約前一定要到當地了解城市發展的樣貌，確認預計購屋地點的商業與生活機能，是否與仲介業者在投資說明會所說優越條件吻合，多一分了解，就能減少潛在風險。

六、低總價產品

不論是國內外房產投資，大型物件總價高很自然的限制了承租人的能力，更限縮未來轉手的空間，真的要投入海外房地產，還是以低總價中小坪數的產品最適宜！

七、不要借錢投資

凡事量力而為！看別人輕鬆購買海外房地產，還是要冷靜評估個人的資金能力，借錢或是高槓桿式的到海外購買房地產，都不值得鼓勵。

張欣民也提醒「不能」只看租金報酬率，應留意各國的稅賦機制不同，並扣除貸款利息、管理成本等相關支出，才是真正能回收的「淨投報率」；再高的租金報酬率，其實是在滿租的前提下才有，一旦空租下來，租金報酬率都是零！

談到東南亞，張欣民認為目前因為房價基期低，除了資金報酬外，可能還會有價差可以賺；日本的價差相對比較小，加上日幣貶值，匯率因素甚至可能抵銷獲利。最後，張欣民表示「高獲利」永遠對應「高風險」，民眾依此定律就能判斷這項投資工具是否適合自己。◇

紐約房地產市場近年吸引海外小額投資人進入。圖為紐約曼哈頓島。（攝影／戴兵）