海外房產夯 投資謹記7心法

國人在日本買房須特別留意稅賦與匯率。圖為日本東京。(Atsushi Tomura/Getty Images)
國人在日本買房須特別留意稅賦與匯率。圖為日本東京。(Atsushi Tomura/Getty Images)

文/張育華

東協經濟利多帶動柬埔寨、馬來西亞、泰國3國的首都房價,連年有5%以上漲幅;日本和英國亦不遑多讓,主要城市的租金投報率介於6~8%。跨海投資房產正吹起一股旋風,讓專家告訴您如何進退得宜。

過去10年台灣不動產呈現緩步攀升,加上房市政策影響,國內房屋持有與交易成本也愈來愈高,台北市的房價居高不下,租金淨投資報酬率卻頂多1.5~2%,不少投資族轉向「外」發展。

第一太平戴維斯台灣分公司統計結果顯示,去(2014)年台灣人投資海外不動產金額約740億元,並預期今年仍有三成的成長空間。

海外房產投報利潤誘人,讓不少年輕族群選擇轉戰海外,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議,投資前應審慎評估,同時參考下面列出的7項注意事項,該不該買就能了然於心。

一、首都都心區

一般而言,首都都心區都擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度,在地及外來購屋需求也是最強的,當地第二大城市則是次要選項。

二、生活機能強、交通便捷區域

為確保房產保值及增值性,不管國內外,購屋還是回歸地段力,也就是要以生活機能強、交通條件便捷為考量,即使是首都圈也是要檢核是否具有這些優勢。

三、捷運站周邊

購屋最簡單的篩選條件就是逐捷運而居,在投資海外房地產時仍是不敗的購屋策略。在陌生的城市,民眾只要攤開當地捷運地圖,購屋標的越接近當地核心區的捷運站越理想。

四、精選代理銷售公司

現在代理銷售海外房地產的公司如過江之鯽,因此當想將大筆資金投入海外時,謹慎選擇一家信譽佳、口碑好的公司非常重要,確保一旦有任何糾紛可以全力維護你的權益,同時避免所託非人。

五、務必親自看屋

切忌衝動性的購買,簽約前一定要到當地了解城市發展的樣貌,確認預計購屋地點的商業與生活機能,是否與仲介業者在投資說明會所說優越條件吻合,多一分了解,就能減少潛在風險。

六、低總價產品

不論是國內外房產投資,大型物件總價高很自然的限制了承租人的能力,更限縮未來轉手的空間,真的要投入海外房地產,還是以低總價中小坪數的產品最適宜!

七、不要借錢投資

凡事量力而為!看別人輕鬆購買海外房地產,還是要冷靜評估個人的資金能力,借錢或是高槓桿式的到海外購買房地產,都不值得鼓勵。

張欣民也提醒「不能」只看租金報酬率,應留意各國的稅賦機制不同,並扣除貸款利息、管理成本等相關支出,才是真正能回收的「淨投報率」;再高的租金報酬率,其實是在滿租的前提下才有,一旦空租下來,租金報酬率都是零!

談到東南亞,張欣民認為目前因為房價基期低,除了資金報酬外,可能還會有價差可以賺;日本的價差相對比較小,加上日幣貶值,匯率因素甚至可能抵銷獲利。最後,張欣民表示「高獲利」永遠對應「高風險」,民眾依此定律就能判斷這項投資工具是否適合自己。◇

紐約房地產市場近年吸引海外小額投資人進入。圖為紐約曼哈頓島。(攝影/戴兵)紐約房地產市場近年吸引海外小額投資人進入。圖為紐約曼哈頓島。(攝影/戴兵)

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