紐約 地價飛漲催生豪華公寓？

曼哈頓地產市場上正出現越來越多的千萬級公寓（Condo）。一直以來，市場都認為這是來自中國、印度、墨西哥的富豪買家們造成的。不過，紐約地產權威雜誌《The Real Deal》（TRD）提出了另外一種說法：地價飛漲催生了豪華公寓。而且，如果地價再漲下去，地產商可能會「沒錢可賺」。

房價漲不過地價

以曼哈頓為例，根據商業公司Cushman & Wakefield所做的統計，從2013~2014年，96街南部可用於建設的地皮每平方英尺的價格上漲了30%；而根據評估事務所Miller Samuel的數據，同一個地帶已經建成的公寓和合作公寓（Co-op）價格僅僅上升了13%，和地價上漲相差甚遠。即使是開發商新蓋成的豪華公寓賣價漲幅（29%），也沒有趕上地價的漲幅，還有1%的差距。而新蓋豪華公寓平均每平方英尺已經達到了1,851美元的高價。

這種價格上的不同步狀況已經讓很多地產業人士擔心，如果開發商在地皮上投入了過量的資金，而新建的公寓賣不上價，利潤在不斷縮水，那麼那個讓開發商止步的臨界點就快要來臨了。

畸形上漲的地皮價格也引起了銀行方面的憂慮。Mission Capital Advisors的Jordan Ray在接受媒體採訪時說：「我明確告訴你現在貸款界也在擔心。」他說，銀行一直在關注著豪華公寓房價的上漲是否是長期和可持續的，因為這個價格直接影響著地價的可接受區間。

什麼地價會讓開發商無利可圖

一個長期擔任過地產估算師的商業經紀人Von Ancken說：如果一個房子的每平方英尺賣價是2,500美元，那麼那個開發商需要減去諸如基建，廣告費用等軟硬成本900美元；然後再減去大堂和走廊等公共空間費用375美元；如果把開發商的利潤算成10~15%的話，那麼這個臨界地皮價格就在1,200美元／平方英尺。有些地方早已超過了1,200美元這個價格，就目前的趨勢，1,200美元每平方英尺的價格很快就會變成便宜的價位了。根據Eastern Consolidated的數據，曼哈頓下城的地皮價格馬上就要達到1,400美元／平方英尺。

地產權威雜誌《The Real Deal》認為，這也是為什麼開發商要開發均價達到2,500美元／平方英尺的高級房，因為這樣才能收回投資。問題是：在開發商的利潤已經降到很薄（10%）的情況下，還要確保豪華公寓能夠賣得出去才能獲利。目前，很多地方的公寓房價在慢慢平穩。◇